Rynek nieruchomości na rozdrożu. Co dalej? Nadchodzą kluczowe zmiany

Rosnące stopy procentowe, drożejące kredyty, spadająca zdolność kredytowa. To wszystko spędza sen z powiek każdemu, kto szuka dla siebie mieszkania. Tymczasem w Polsce na popularności zyskuje zupełnie nowe rozwiązanie. Elastyczne, pozwalające szybko zmienić dzielnicę, miasto, metraż. Nie trzeba zaciągać kredytu ani "użerać" się z właścicielem, który wpada na niezapowiedzianą wizytę. Chodzi o najem instytucjonalny. Aż 97 proc. osób, które z niego korzystało, jest zadowolona?

Rynek nieruchomości przechodzi przez okres zawirowań. Zarówno sytuacja gospodarcza jak i polityczne skomplikowały sytuację niemal wszystkich - przyszłych kredytobiorców, osób szukających mieszkania do wynajęcia, właścicieli nieruchomości, deweloperów, a nawet pracowników branży. I chociaż łatwo popaść w pesymistyczny ton, to najbardziej odpowiednim określeniem dla tego co się dzieje, jest jedno słowo. Zmiana.

Rynek najmu mocno się zmienia

Polska od lat zmaga się ze zjawiskiem niedoboru na rynku mieszkań. Według raportu Ministerstwa Rozwoju deficyt wynosi ok. 640 tys. mieszkań, co oznacza, że 1,7 mln osób (ok. 4,5 proc. gospodarstw domowych) nie zamieszkiwało samodzielnie, ale razem z innymi gospodarstwami domowymi. Czyli dzieci u rodziców, małżeństwa u teściów etc.

Sytuację skomplikowały wydarzenia za wschodnią granicą. W wyniku działań wojennych do Polski przybyło 3 mln osób. I chociaż spora część z nich wróciła, to w naszym kraju pozostaje ponad milion uchodźców. Część z nich mieszkania wynajmuje na własną rękę, co  - przynajmniej w niektórych lokalizacjach - utrudnia dostęp do nieruchomości. To naturalne, gdy zwiększa się popyt.

Problemy z dostępnością kredytów

Sytuacją na rynku najmu dodatkowo utrudnia fakt, że pojawiają się na nim osoby, które odeszły z kwitkiem od bankowego okienka. Gwałtowny wzrost stóp procentowych i nowe rekomendacje KNF sprawiły, że w ciągu zaledwie pół roku statystycznego Kowalskiego stać na mieszkanie albo znacząco droższe, albo znacząco mniejsze. Banki są też zobowiązane do bardziej restrykcyjnych wyliczeń, co jeszcze bardziej ogranicza szansę na kredyt.

Również ze względu na rosnące stopy procentowe problemem  jest też znaczący wzrost spłacanych rat. W niektórych wypadkach wzrosły one o 1000-1500 zł miesięcznie, a nawet więcej. Także osoby, które kredyt dopiero chciałyby uzyskać, w porównaniu z okresem sprzed fali podwyżek, muszą szykować się na znacznie wyższe koszty.

fot. Resi4Rent, materiał promocyjny

"Złoty lek" na problemy z rynkiem nieruchomości? Najem instytucjonalny

Wszystkie te czynniki sprawiają, że szczególnym zainteresowaniem cieszą się te oferty, które mają kilka zalet, których nie daje kredyt. Chodzi przede wszystkim o elastyczność. Przykładem tego typu rozwiązania jest tzw. najem instytucjonalny. Czyli wynajmowanie mieszkania nie od właściciela, który jest osobą fizyczną, ale od specjalistycznej firmy. Takiej, która na wynajem przeznacza cały budynek, a czasami nawet i osiedle lub przynajmniej znaczącą jego część.

Wynajem instytucjonalny wciąż jest w Polsce mało popularny w dużej mierze przez stereotypy, przyzwyczajenia, presją społeczną czy rodzinną, która nakazuje młodym Polakom za wszelką cenę posiadać swoje własne "M". Tymczasem mieszkanie na kredyt może mieć wiele wad - trudno się z niego przenieść, niełatwo je sprzedać, trudniej też dostosować je do zmieniającej się sytuacji życiowej. Zmiana pracy, powiększenie rodziny, przeprowadzka do innego miasta  - to wszystko może być z mieszkaniem na kredyt trudniejsze.

fot. Resi4Rent, materiał promocyjny

Mieszkanie w modelu wynajmu instytucjonalnego jest stworzone, by spełniać potrzebę mieszkaniową, która jest "tu i teraz". Wygoda ma w tym wypadku wiele praktycznych wymiarów. Wynajmujący wprowadza się do w pełni wyposażonego, gotowego mieszania, nie musi się martwić o to, czy pralka na pewno nie przecieka, albo czy kuchenka ma sprawny wyciąg. W odróżnieniu od wynajmowania od osoby prywatnej, która przecież może znajdować się w zupełnie innej części Polski, za granicą, być niedostępna, firmy specjalizujące się w wynajmie instytucjonalnym zatrudniają administratorów. Na naprawę domowych sprzętów czy wszelkiego rodzaju ustalenia, trzeba więc czekać krócej.

Polacy zaczynają zmieniać swoje myślenie o najmie. Z badań przeprowadzonych przez firmę Zymetria wynika, że 64 proc. osób planuje wynająć mieszkanie w ciągu najbliższych dwóch lat. 36 proc. waha się pomiędzy wynajmem a kupnem. Sytuacja na rynku kredytowym może przechylić szalę na stronę wynajmu w jeszcze większym stopniu. Badania potwierdzają też, że wynajmujący od instytucji są zadowoleni - wyniki wskazują aż 97-procentową satysfakcję (53 proc. wynajem ocenia raczej dobrze, a 44 proc. bardzo dobrze). To więcej niż w przypadku wynajmu prywatnego, gdzie współczynnik zadowolenia wynosi 88 proc.

Wynajmij tak, jak chcesz. Z dziećmi, zwierzętami i kwiatkami

Decydując się na wynajem instytucjonalny, nie musimy też oglądać się na osobiste preferencje właściciela nieruchomości. Jeden nie zgadza się na zwierzęta, inny nieprzychylnym okiem patrzy na dzieci, albo ma pretensje, gdy pojawiają się u nas goście. Jest tak szczególnie w sytuacji, gdy właściciel mieszkania jest z nami "po sąsiedzku". Zdarzają się i inne sytuacje - czasami właściciele mieszkań przeprowadzają niezapowiedziane inspekcje (w tym pod nieobecność lokatorów), przychodzą bez uprzedzenia, a nawet nie pukają. Dlaczego? Bo czują się u siebie. Z wynajmem instytucjonalnych o tego typu problemach można zapomnieć.

Wynajem od osób prywatnych może nieść ze sobą i inne ryzyko. Nigdy bowiem nie wiemy, czy właściciel lokalu nie postanowi przekazać go córce, która ukończyła studia i założyła rodzinę. Czy go nie sprzeda z uwagi na sytuację życiową. Firmy wynajmujące mieszkania w formacie wynajmu instytucjonalnego nie zaskakują najemców takimi sytuacjami.

Wręcz przeciwnie. Są elastyczne i gotowe, że to wynajmujący zechce zmienić lokal - na większy, kiedy powiększy się rodzina, na mniejszy, położony w innej dzielnicy, gdy zmienimy pracę, w innym mieście. Tu formalności trwają znacznie szybciej, nikt też nie ma pretensji, że nasze życie się zmienia.

fot. Resi4Rent, materiał promocyjny

Kolejne zmiany na rynku nieruchomości

Najem instytucjonalny może też okazać się korzystny… podatkowo. Od przyszłego roku rynek nieruchomości przeżyje bowiem kolejną rewolucję - chodzi o zmiany dotyczące podatków. Właścicielom nieruchomości będzie znacznie trudniej rozliczać wydatki na remonty czy wyposażenie. Nic więc dziwnego, że najem instytucjonalny (z ang. PRS - Private Rented Sector), zyskuje na znaczeniu.

- Na całym świecie widzimy rosnące zainteresowanie inwestorów rynkiem mieszkaniowym. Z badań JLL wynika, że w 2021 roku inwestycje w szeroko rozumiany sektor mieszkaniowy stanowiły blisko 30% wszystkich inwestycji na rynku nieruchomości w regionie EMEA. Z perspektywy polskiego rynku mieszkaniowego jest to bardzo dobra wiadomość, biorąc pod uwagę ogromny deficyt mieszkań, spadającą zdolność nabywczą oraz w przeważającej większości niską jakość mieszkań na wynajem oferowanych przez prywatnych właścicieli. Inwestycje funduszy powiększą zasób wysokiej jakości, bezpiecznie wynajmowanych i profesjonalnie zarządzanych mieszkań na wynajem, pozwalających dziesiątkom tysięcy młodych najemców rozpoczynać samodzielne życie bez obciążenia kredytem hipotecznym" Paweł Sztejter, dyrektor działu mieszkaniowego i wiceprezes zarządu JLL.

Wysoki standard i niższe opłaty w idealnej lokalizacji

Chociaż najem instytucjonalny nie jest w Polsce jeszcze dominujący, to są już pierwsze badania, które potwierdzają jego zalety. Mieszkania instytucjonalne są lepsze od tych wynajmowanych przez osoby prywatne przede wszystkim w aspekcie wysokiego standardu mieszkania i atrakcyjnej lokalizacji. Mieszkania wynajmowane w ramach PRS zlokalizowane są zazwyczaj w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach - w centrach miast z dobrym dostępem do miejskiej infrastruktury, jak restauracje, kina, teatry, przedszkola czy szkoły.

Wynajęcie mieszkania daje poczucie swobody. Mieszkanie nie jest już kotwicą, która powstrzymuje nad od podejmowania decyzji korzystnych np. dla naszej kariery lub rodziny. Wynajmujący mogą w dowolnej chwili zamieszkać w większym metrażu, w lepszej lokalizacji, a do tego nie ponosząc ryzyka związanego z zaciągnięciem kredytu. Najem instytucjonalny to proste, powtarzalne zasady, większe bezpieczeństwo, mniej formalności i wygoda, która otwiera przed nami nowe horyzonty.

fot. Resi4Rent, materiał promocyjny

Więcej o: