Czy Kampinoski Park Narodowy skurczy się dla dewelopera?

Mieszkańcy Lipkowa stawiają zasieki i ratują uwięzione na ogrodzonej działce łosie. Deweloper planuje wycinkę ponad 300 drzew i budowę osiedla na terenie Kampinoskiego Parku Narodowego. Jak dowiedziała się Gazeta.pl - takich sytuacji wkrótce może być więcej.

Tekst został wyróżnienie w konkursie Pióro odpowiedzialności 2022. Kapituła konkursu przyznała Dominikowi Szczepańskiemu nagrodę w kategorii Artykuł prasowy.

• Działka 139/1 ma 3,77 hektara i leży w Kampinoskim Parku Narodowym. Równocześnie stanowi część Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu i jest korytarzem ekologicznym dla zwierząt.
  
  
• Mimo tego działka od 30 lat znajduje się w planie zagospodarowania gminy Stare Babice.
  
  
• Właściciel działki - deweloper Lipków Bud powiązany z dużym deweloperem Profbud - planuje budowę siedmiu bliźniaków i trzech domów jednorodzinnych. Przy okazji chce wyciąć co najmniej 377 drzew.
  
  
• Podobnych działek leżących na skraju Kampinoskiego Parku Narodowego jest więcej. W sumie KPN planował pozbyć się 236 hektarów obszarów chronionych i dzięki nim pozyskać inne tereny.

Podwarszawska gmina Stare Babice rośnie jak na drożdżach. W ciągu ostatnich 20 lat podwoiła się liczba jej mieszkańców, a nowe osiedla powstają w miejscach pól uprawnych. Nic dziwnego - to brama do Kampinoskiego Parku Narodowego, a do Warszawy jedzie się stąd 30 minut. To jedyny w Europie park narodowy leżący bezpośrednio przy stolicy. - W weekendy praktycznie nie wychodzę z domu, wszędzie stoją samochody, a nad Polaną Lipkowską od rana do wieczora unosi się dym. Warszawa grilluje. Współczuję księdzu, który mieszka obok - mówi nam jedna z mieszkanek Lipkowa i wskazuje na zabytkowy dworek, w którym znajduje się plebania.

Henryk Sienkiewicz pisał tu "Potop". Dwór należał do późniejszego teścia pisarza. To w Lipkowie Jurko Bohun pojedynkował się Michałem Wołodyjowskim w "Ogniem i mieczem".

Obok polany płynie strumień - Lipkowska Woda. Po drugiej stronie znajduje się działka 139/1. To tam ma powstać nowe osiedle. Deweloper przekazał nam, że chce zbudować siedem domów bliźniaczych. A także trzy domy jednorodzinne - mieszkańcy Lipkowa zastanawiają się, kto w nich zamieszka. - Bo wie pan, co to za deweloper? - pytają.

Poprosiliśmy dewelopera o plany osiedla. Odpowiedź: "Docelowy kształt jest jeszcze w fazie projektowej".

Z drugiej strony działka 139/1 sąsiaduje z "Osiedlem Kampinos". Dlatego trudno do niej dostać, a jakoś trzeba, żeby wybudować osiedle. Przedstawiciele dewelopera od miesięcy szukają drogi dojazdowej. Przekonują po obu stronach Lipkowskiej Wody.

Działka 139/1 w Lipkowie. To tutaj ma powstać osiedle fot. geoportal.gov.pl

Wojciech Wąsowicz, prawnik, mieszkaniec "Osiedla Kampinos" dla Gazeta.pl: - Usłyszeliśmy, że osiedle na pewno powstanie, więc lepiej dla nas będzie, jeśli się dogadamy. W zamian deweloper obiecał niewiele: wzmocnienie drogi dojazdowej i możliwość przejścia przez nowe osiedle do Polany Lipkowskiej, która znajduje się obok. Nie zgodziliśmy się - działka leży w parku narodowym i jest pięknym lasem, który niczym się nie różni od sąsiednich terenów parku.

Tomasz Sobiecki, proboszcz parafii św. Rocha w Lipkowie dla Gazeta.pl: - Deweloper nachodził mnie przez wiele miesięcy. Namawiał do wyrażenia zgody na przekop przez skarpę tuż obok należących do parafii stawów. Chciał tędy poprowadzić kanalizację do nowego osiedla. W zamian za zgodę proponował, że zapłaci za budowę kanalizacji do kościoła i plebanii oraz za renowację dworku. Dla pieniędzy miałbym wystawić moich parafian?

Proboszcz opowiada Gazeta.pl, że gdy odmówił deweloperowi, ten udał się do biskupa. - Ale biskup jest lojalny wobec swoich pracowników i odesłał pismo do ekonoma diecezji. Zasiągnąłem opinii ekonoma, zapytałem też inżynierów z rady parafialnej. Odpowiedzieli, że taki przekop to zbyt duże ryzyko. W razie wycieku skażony zostanie cenny przyrodniczo teren. Zapytałem też konserwatora zabytków - usłyszałem, że nie wyraża zgody na takie przekształcenie terenu. Nowej inwestycji nie chcą też moi parafianie ani wędkarze z miejscowego koła. Nie rozumiem, jak można planować budowę domów w takim miejscu, przecież to jest obszar chroniony. A tuż za granicą parafii znajduje się obszar Natura 2000. Rozmowy z Kampinoskim Parku Narodowym nie przynoszą owoców. Obawiam się, że w grę mogą wchodzić duże pieniądze. Jeżeli chcemy obronić tę ziemię, musimy interweniować na samej górze u Ministra Klimatu i Środowiska - mówi nam proboszcz parafii św. Rocha w Lipkowie.

Wójt gminy Stare Babice o możliwość wycinki pytał w Urzędzie Marszałkowskim. W odpowiedzi usłyszał, że "ze względu na dużą różnorodność biologiczną, wartość przyrodniczą i krajobrazową terenu, możliwość pełnienia funkcji lokalnego korytarza ekologicznego, a także występowanie cennych okazów, usunięcie drzew w celu zagospodarowania urbanistycznego wskazanej nieruchomości będzie stanowić stratę w zasobach przyrodniczych i nie jest uzasadnione".

- Przed wydaniem decyzji, organ [gmina Stare Babice] wystąpi o wydanie opinii do Dyrektora Kampinoskiego Parku Narodowego - przekazała Gazeta.pl Karolina Śpiżewska z Urzędu Gminy Stare Babice.

Dyrektor Kampinoskiego Parku Narodowego odpowiada, że nie otrzymał jeszcze wniosku do zaopiniowania i nie zna skali planowanych prac - Najbardziej cenną częścią działki była i jest część łęgowa ze starymi drzewami dziuplastymi położona wzdłuż Lipkowskiej Strugi - mówi Gazeta.pl Mirosław Markowski, dyrektor Kampinoskiego Parku Narodowego.

Deweloper Prodbud: - Nasz projekt opiera się na waloryzacji drzewostanu na działce, a Planowane Zagospodarowanie Terenu wykonywane jest zgodnie z uwzględnieniem najcenniejszych okazów na działce m.in. dębów – wokół których powstaną tereny rekreacyjne. Nie usuwamy także drzew przy cieku wodnym.

Mieszkańcy Lipkowa w te zapewnienia nie wierzą.

• Masz temat, którym powinniśmy zająć się w #EkoŚledztwach Gazeta.pl? Chcesz przekazać ważne informacje? Napisz do autora [e-mail], a skontaktuje się z Tobą. Zapewniamy anonimowość.

Zasieki i uwięzione łosie

Kiedy przy bramie wjazdowej na działkę 139/1 pojawiły się betonowe płyty, mieszkańcy odpowiedzieli betonowymi zasiekami i zastawili drogę samochodami. Obserwowali, jak deweloper najpierw grodzi działkę, potem zaczyna wycinać gałęzie. Dowiedzieli się też, że chce się pozbyć ponad 300 drzew. Mieszkańcy Lipkowa obawiają się, drzew może zniknąć więcej, bo na całej działce rośnie ich ponad 1000. - Skąd mamy mieć pewność, że wycinka nie będzie mieć kolejnych etapów? - mówią Gazeta.pl.

O tym, czy można wycinać park narodowy pod budowę osiedla za chwilę. Na razie o jego mieszkańcach.

Łosie jakoś przedostały się przez płot, weszły na działkę, ale nie potrafiły z niej wyjść.

Katarzyna Lewandowska, mieszkanka Lipkowa: - Gdy zbliża się zima, podchodzą bliżej zabudowań, szukając pożywienia. Do tej pory mogły spokojnie przemieszczać się po terenie działki, na której ma powstać osiedle. To dla nich miejsce, gdzie czuły się bezpiecznie.

Na ratunek zwierzętom ruszył Tomasz Derkowski i jego kolega. Akurat rozwieszali w pobliżu działki flagi zachęcające do protestów przeciwko wycince drzew. - Od sąsiadów usłyszałem, że od kilku godzin po działce błąkają się łosie. Naliczyliśmy cztery. Najmniejszy zaplątał nogę w ogrodzeniu. Nie umiał się uwolnić, targał o siatkę łbem - mówi Gazeta.pl Derkowski.

Uwięziony na działce 139/1 w Lipkowie łoś fot. mieszkańcy Lipkowa

Jego kolega zadzwonił na policję i do straży Kampinoskiego Parku Narodowego. - Usłyszał, że straż nie jest zainteresowana interwencją, bo łosie mają swój instynkt i na pewno się jakoś wydostaną - opowiada Derkowski.

Czekali na policję, ale ta nie przyjeżdżała, więc postanowili pomóc zwierzętom. - Kiedy się zbliżyłem, mały łoś się spłoszył i uwolnił. Ale to niewiele zmieniło, zwierzęta bez skutku próbowały opuścić działkę. Postanowiłem rozkręcić drut, który łączył dwa fragmenty ogrodzenia. Uciekły, a chwilę potem przyjechała policja. Cała sytuacja jest przykra. Działka to korytarz migracyjny. Coraz częściej widuję łosie na ulicach, to daje mi powód, by sądzić, że ich teren się zmniejsza - dodaje Derkowski.

Mirosław Markowski, dyrektor Kampinoskiego Parku Narodowego: - Populacja łosia w KPN jest szacowana na blisko 400 osobników, co powoduje, że spotkania oko w oko z łosiami nawet na ulicach naszych miejscowości, nie tylko na obrzeżach lasów czy łąk, nie należą do rzadkości i są nieuniknione. Ważne jest, by ogrodzenia były budowane tylko tam, gdzie jest to niezbędnie konieczne, aby były one możliwie niskie oraz nie miały ostro zakończonych krawędzi. A najlepiej, wzorem wielu krajów zachodnich, gdyby ich w ogóle nie było.

Uwięziony na działce 139/1 w Lipkowie łoś fot. mieszkańcy Lipkowa

Katarzyna Lewandowska: - Nie zgadzamy się na wycinkę drzew i budowę osiedla w granicach Kampinoskiego Parku Narodowego. Bardzo boimy się o te drzewa, są wśród nich wiekowe dęby. Jeśli deweloper je wytnie, cały nasz protest pójdzie na marne. A każde drzewo jest tutaj niezwykle cenne. Kampinoski Park Narodowy to płuca Warszawy, żebyśmy mieli czym oddychać, żadne drzewo nie powinno być wycinane – a w szczególności to, które znajduje się w parku narodowym.

Stowarzyszenie Babice dla Przyrody wezwało radę gminy Stare Babice do unieważnienia uchwały dopuszczającej zabudowę na tym terenie, ale rada odrzuciła wezwanie. Stowarzyszenie złożyło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Sprawa jest w toku.

Czas wyjaśnić, jak deweloper pozyskał działkę znajdującą się na obszarze parku narodowego.

Przeczytaj więcej podobnych informacji o środowisku na Next.gazeta.pl.

Jak zamienić działki

Kampinoski Park Narodowy ma 62 lata i 385,4 km2. To tu krzyżują się wielkie korytarze ekologiczne - doliny Wisły, Bugu i Narwi. Park tworzą przede wszystkim lasy sosnowe. Resztę dopełniają bagna, łąki, wydmy i pastwiska. Największym ssakiem jest łoś, w parku żyją też wilki, rysie, bociany czarne, orły bieliki. UNESCO uznało Kampinoski Park Narodowy za Światowy Rezerwat Biosfery.

Kiedyś wewnątrz puszczy stały wioski. Program wykupu gruntów prywatnych rozpoczął się w 1975 r. i był finansowany z budżetu państwa, dziś płaci za to przede wszystkim Unia Europejska. Do tej pory wykupiono 11 250 hektarów. Do wykupu pozostało 4900 ha . "KPN przejmując grunty zagospodarowuje je w sposób najkorzystniejszy dla przyrody" - czytamy na stronie internetowej Kampinoskiego Parku Narodowego.

Pod koniec lat 90. park przyjął pewną strategię - zaczął wymieniać działki leżące na swoim obrzeżu w zamian za działki leżące wewnątrz. Miało to wynikać z faktu, że - zdaniem władz parku - tereny wewnątrz są cenniejsze przyrodniczo. Działki leżące na skraju puszczy planowano przeznaczyć pod zabudowę. Ale nigdy ich z terenu Parku Narodowego nie wydzielono. Zdziczały, zaczęły zapełniać się zwierzyną.

Z ustawy ochronie przyrody, ani z przepisów rozporządzenia w sprawie Kampinoskiego Parku Narodowego nie wynika, aby park składał się z części lepszych i gorszych, podlegających ochronie i takich, z których ochrony można po prostu zrezygnować. Mimo tego dyrektor Kampinoskiego Parku Narodowego udzielając informacji Gazeta.pl, nazywa działki leżące na skraju parku "enklawami" położonymi poza głównym kompleksem parku.

Jak mówi Markowski, działka 139 "należała do puli gruntów, które przeznaczone były do zbycia". Dodaje, że zapisano to w projekcie ochrony KPN, nad którym pracowało Ministerstwo Klimatu i Środowiska.

Prac jednak nigdy nie skończyło.

- W latach 1996 – 2021 dokonano 43 transakcje zamian i wymian gruntów. W ich wyniku park pozyskał 186,4 ha gruntów, a oddał 68,5 ha - przekazał Gazeta.pl dyrektor KPN.

Właśnie w taki sposób działka 139/1 trafiła w ręce firmy TK Invest, która wymieniła ją za 55 hektarów bagien i łąk znajdujących się w północno-wschodniej części parku w gminie Czosnów.

Ceny tych dwóch działek różnią się diametralnie - działka 139/1 leży na skraju wsi i według różnych szacunków jest warta 10-15 mln zł. Natomiast 55 ha, za które została wymieniona, bardzo trudno wycenić - to tereny podmokłe, znajdujące się w sercu parku narodowego. Aby obliczyć cenę, trzeba by ją z czymś porównać. A nie ma z czym - trudno znaleźć informację o sprzedaży 55 hektarów bagien i łąk w parku narodowym. Ile mogły być warte? Może półtora miliona złotych, może trochę więcej. Dlaczego więc zamieniono je na działkę wartą dziś dziesięć razy więcej? Aby zrozumieć podstawy tej decyzji, trzeba cofnąć się w czasie. A także wytłumaczyć, czym są tzw. wyceny według alternatywnego sposobu korzystania z nieruchomości. 

Chaos prawny

- Ma pan działkę rolną, ale w planie zagospodarowania dopuszcza się jej zabudowę. Można ją wycenić według alternatywnego sposobu korzystania jak budowlaną, ale trzeba pamiętać, że odrolnienie to nie taka prosta sprawa. W naszej sprawie w wycenie bagien i łąk przyjęto, że może tam powstać pole golfowe. To jest akurat moim zdaniem prawnie niemożliwe – pole golfowe w środku parku narodowego? Ale wycena powstała i wszyscy widać byli zadowoleni – tłumaczy mecenas Wojciech Wąsowicz.

Żadne pole golfowe oczywiście nie powstało, ale już samo założenie, że może powstać, sprawiło, że działki wyceniono na 8,282 mln zł. Dzięki temu w przyszłości łatwiej można ją było zamienić za działkę o dużej wartości.

Właścicielem łąk i bagien była firma TK Invest. To ona wymieniła się na działki.

Fragment aktu notarialnego dotyczącego wymiany działek w obrębie Kampinoskiego Parku Narodowego Gazeta.pl

Później sprzedała ją deweloperowi Lipków Bud. Firma została założona przez Pawła Malinowskiego, prezesa Profbud.

O Profbudzie wielu Polaków usłyszało na początku tego roku, gdy dziennikarze "Wyborczej" napisali artykuł pt. "Obajtek dostał milionową zniżkę na apartament, a Orlen został sponsorem piłkarskiej akademii dewelopera". Pisali: "Tylko 6,9 tys. zł zamiast 12,5 tys. za metr kwadratowy zapłacił w 2018 r. prezes Orlenu Daniel Obajtek za 187-metrowy apartament na luksusowym warszawskim osiedlu. Zaoszczędził na tym 1 mln zł". Tym deweloperem był Profbud. 

Zapytaliśmy Profbud, w jaki sposób zamierza wybudować osiedle na terenie parku narodowego.

Oto odpowiedź:

"Inwestycja w Lipkowie realizowana jest w zgodzie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z 2011 roku, w myśl którego działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. Przeznaczenie omawianej działki było jednak już wskazane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Stare Babice z dnia 16 grudnia 1990 r., a także w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego z 1992 r., co wskazuje na kontynuację polityki przestrzennej prowadzonej dla omawianego terenu."

W 1997 r. Rada Ministrów wydała rozporządzenie ws. Kampinoskiego Parku Narodowego, w którym pojawiła się działka 139/1. Wynika z niego, że działka wchodzi w skład parku. Ustawa o ochronie przyrody mówi z kolei, że w parkach narodowych zabrania się budowy lub przebudowy obiektów budowlanych i urządzeń technicznych, z wyjątkiem obiektów i urządzeń służących celom parku narodowego albo rezerwatu przyrody.

Dlaczego w takim razie działka 139/1 znajdowała się w kolejnych planach zagospodarowania gminy Stare Babice (jest obecna również w ostatnim planie z 2011 r.)?

Karolina Spiżewska, Urząd Gminy Stare Babice: - Działka ew. nr 139 w Lipkowie uzyskała przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na mocy planu ogólnego Gminy Stare Babice z 1992 roku. Od tamtego czasu jej przeznaczenie w kolejnych planach miejscowych było utrzymywane jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wskazane w planie przeznaczenie terenu było zgodne z oczekiwaniami Dyrekcji Kampinoskiego Parku Narodowego.

Mecenas Wąsowicz: - Uchwała gminy jest aktem niższego rzędu w stosunku do rozporządzenia Rady Ministrów i ustawy o ochronie przyrody. Żeby legalnie przeprowadzić zabudowę takiej działki, trzeba ją wyłączyć z obszaru parku narodowego albo udzielić odstępstwa od ograniczeń, które występują w parku. Takie odstępstwa zapisać można teoretycznie w planie ochrony Kampinoskiego Parku Narodowego, choć trudno wyobrazić sobie ochronę przez zabudowę.

Tylko że drugi największy park narodowy w Polsce położony obok największej aglomeracji kraju takiego planu nie ma. Miał być uchwalony 10 lat temu i obejmować okres 2012-2032. Ale nigdy nie został.

- Brak planów ochrony jest prawno-systemową bolączką parków narodowych w Polsce. W okresie, gdy park narodowy nie posiada zatwierdzonego planu ochrony, funkcjonuje na podstawie corocznie zatwierdzanych w drodze Zarządzeń Ministra Klimatu i Środowiska planów zadań ochronnych. Na podstawie planów zadań ochronnych funkcjonuje obecnie część z 23 parków narodowych w Polsce - mówi nam dyrektor KPN.

Wysłaliśmy w tej sprawie pytanie do Ministerstwa Klimatu i Środowiska. Nie otrzymaliśmy na nie odpowiedzi, choć ministerstwo nam odpisało, wyjaśniając inną kwestię. Zapytaliśmy po raz drugi i czekamy na odpowiedź. 

Czy park się skurczy?

Jest jeszcze coś: odpowiadając na szereg zadanych przez nas pytań, deweloper Profbud napisał: "Kampinoski Park Narodowy jest posiadaczem wielu obszarów, liczących łącznie ponad 167 ha, których przeznaczenie jest różne – wiele z tych gruntów przeznaczone jest do zbycia, a następnie zaplanowane jest ich wyłączenie z granic Parku. Omawiana działka nie jest więc jednostką realizowaną na specjalnych warunkach, ani też nie narusza w jakikolwiek sposób planów miejskich oraz podmiotowych. Działka ma bowiem zostać wyłączona z rozporządzenia po ukończeniu sporządzenia Planu Urządzenia Lasu dla Kampinoskiego Parku Narodowego".

W projekcie plany ochrony parku z 2015 r. czytamy, że oprócz tych 167 hektarów KPN planuje pozbyć się również prawie 69 hektarów "gruntów w granicach głównego kompleksu w obszarze ochrony krajobrazowej". W sumie do zbycia KPN przeznaczył 236 hektarów.

Zestawienie gruntów przeznaczonych na zbycie - plan ochrony KPN z 2015 r. kampinoski-pn.gov.pl

Zapytaliśmy władze KPN, dlaczego park narodowy chce zmniejszyć powierzchnię obszaru chronionego.

Mirosław Markowski, dyrektor KPN napisał do nas najpierw takie słowa: "Park prowadzi rozmowy z gminami dotyczące powiększenia parku o nowe obszary. Ze względu na powyższe, w ocenie parku trudno na przykładzie jednostkowej transakcji formułować wnioski o zmniejszaniu obszaru chronionego. Program wykupów, zamian i wymian gruntów to proces wieloletni, w wyniku którego konieczna będzie korekta granic parku. Nie oznacza to zmniejszania obszaru chronionego. Wręcz przeciwnie na przestrzeni lat powierzchnia obszaru skutecznie chronionego w KPN zwiększa się".

Dopytaliśmy, jak to się ma do tych 236 hektarów, których chcieli się pozbyć, bo deweloper poinformował nas, że wiele terenów parku ma zostać z niego wyłączonych. - To nie są aktualne dane. Nie chcemy pozbywać się gruntów w parku! - odpisał dyrektor.

Decyzję o zmianach granic parku narodowego może podjąć jedynie Minister Klimatu i Środowiska. Zapytaliśmy ministerstwo, czy planuje to zrobić. I na to pytanie ministerstwo odpowiedziało: "Ministerstwo Klimatu i Środowiska aktualnie nie planuje prac z tym związanych".

I tu rodzi się kolejny problem. - Jeżeli ta działka zostanie wyłączona z terenu parku narodowego, to literalnie według ustawy wygaśnie użytkowanie wieczyste, które kupił deweloper. Wtedy zostanie własność Skarbu Państwa, a deweloper co najwyżej będzie mógł wystąpić o odszkodowanie. Cała ta historia pełna jest niespójności prawnych - mówi mecenas Wąsowicz.

"Zjawisko rozlewającej się, chaotycznej zabudowy w majestacie prawa obserwuje się w całej Polsce. Czy jest to też możliwe w parku narodowym – stanowiącym najwyższą formę ochrony przyrody w Polsce? Niestety, tak. Obecnie obowiązujące prawo bardzo słabo zabezpiecza obszary cenne przyrodniczo, w tym parki narodowe przed zakusami inwestorów" - ten fragment pochodzi z oficjalnej strony Kampinoskiego Parku Narodowego.

Napisz do autora: [e-mail].