Od wielu miesięcy trwa wśród ekonomistów w Polsce zażarta dyskusja - czy na rodzimym rynku nieruchomości mamy bańkę cenową lub ryzyko jej wystąpienia, czy nie. Jedną z osób, która najgłośniej ostrzega, że taki bąbel narasta, jest dr Adam Czerniak, ekonomista ze Szkoły Głównej Handlowej oraz dyrektor ds. badań i główny ekonomista Polityki Insight.
W zasadzie nie możemy powiedzieć, że mamy do czynienia z bańką cenową, zanim ona nie pęknie. Natomiast ryzyko, że mamy do czynienia z bańką cenową, jest wysokie. Uważam, że są sygnały o przegrzaniu rynku mieszkaniowego. Mamy do czynienia z idealnymi warunkami inkubacyjnymi dla powstania bańki cenowej czy jej narastania - bo jeśli miała powstać, to już powstała
- mówił w lipcu dr Czerniak w "Studiu Biznes" Gazeta.pl. Dodawał, że gdy w 2020 r. badał, czy na polskim rynku nieruchomości mamy do czynienia z bańką cenową, to jedynym czynnikiem, który temu przeczył, była dość stabilna dostępność mieszkań (czyli relacja cen mieszkań do dochodów Polaków). Tyle, że dane z 2021 r. zaczęły wskazywać, że ta dostępność zaczyna spadać.
- Więcej o polskim rynku nieruchomości przeczytaj na Gazeta.pl
Z kolei we wrześniowej rozmowie z Grzegorzem Sroczyńskim dr Czerniak szacował, że gdyby bańka cenowa na polskim rynku pękła, mieszkania mogłyby stracić na wartości nawet 15-20 proc.
Bańka cenowa? "Wątpliwe", "nie jest źle"
Tymczasem pojawiło się właśnie opracowanie wskazujące, że ryzyko bańki cenowej na polskim rynku mieszkaniowej nie jest duże. Autorami raportu są eksperci Polskiego Instytutu Ekonomicznego - Michał Gniazdowski, Marcin Klucznik i Jakub Rybacki.
Z publikacji wynika, że ryzyko wystąpienia bańki na polskim rynku nieruchomości jest jednym z najniższych wśród państw Unii Europejskiej. Taki wniosek płynie z globalnego badania szwajcarskiego banku UBS, na które powołują się ekonomiści z PIE.
Największe ryzyko występuje w państwach niemieckojęzycznych - ceny mieszkań w Niemczech rosły znacząco szybciej niż wynagrodzenia. Co więcej, niemieccy konsumenci najczęściej poszukują informacji o potencjalnym załamaniu cen mieszkań
- czytamy w raporcie.
Jak wyjaśniają eksperci Polskiego Instytutu Ekonomicznego, niskie ryzyko bańki w Polsce to zasługa szybkiego wzrostu wynagrodzeń oraz małej liczby mieszkań kupowanych na kredyt.
Czy grozi nam bańka? Wątpliwe
- pisze na Twitterze Marcin Klucznik z PIE. Wskazuje, że za wzrost cen mieszkań w Polsce odpowiadają przede wszystkim realne trendy - rozwój i migracja do miast czy zmiana modelu rodziny.
Dynamiczny wzrost cen mieszkań w Polsce jest jednak faktem. Jak wyliczają ekonomiści PIE, w ostatnich trzech latach osiągnął on czwartą wartość wśród państw UE. Tyle, że jednocześnie wskazują, że zamożność gospodarstw domowych w Polsce nadal rośnie w podobnym tempie.
Po krótkim spowolnieniu związanym z pandemią, ceny nieruchomości ponownie rosną w tempie szybszym niż inflacja i zbliżonym do wzrostu wynagrodzeń. Według danych NBP, w trzeci kwartale br. ceny mieszkań na rynku wtórnym w dziesięciu największych miastach wzrosły o 9,6 proc. W analogicznym tempie rosły pensje w sektorze przedsiębiorstw
- czytamy w publikacji PIE. Ekonomiści z instytutu dodają, że "pomimo wzrostu cen, kupno mieszkania w Polsce jest łatwiejsze niż w Europie Zachodniej".
Analizie poddaliśmy wskaźnik OECD price to income - indeks opisujący, ile lat trzeba pracować, aby kupić mieszkanie. Od 2015 r. w Polsce czas ten wydłużył się o 4 pkt. Dla porównania, przeciętny Niemiec pracuje o ponad 30 proc. dłużej, mieszkańcy Czech, Węgier i Słowacji – 15-25 proc., strefy euro - 18 proc. Bank UBS szacuje, że przy przeciętnych dochodach osiąganych w Warszawie, zakup mieszkania w centrum wymaga obecnie około 7 lat pracy. W Paryżu okres ten wynosi 17 lat, w Londynie - 14. W przypadku niemieckich miast (Frankfurt, Monachium) wartości są porównywalne do Polski - 7-9 lat
- piszą ekonomiści.
Tanio już było! Ale to nie znaczy, że jest źle. Rynek mieszkaniowy w Polsce wyróżnia się pozytywnie na tle innych krajów europejskich
- komentuje na Twitterze Michał Gniazdowski, jeden z autorów raportu PIE.
W 2022 r. kolejny wzrost cen mieszkań o 10 proc.
Ekonomiści Polskiego Instytutu Ekonomicznego spodziewają się, że w 2022 r. wzrost cen nieruchomości nie ustanie i jego tempo wyniesie ok. 10 proc. w skali roku.
Podwyżki cen mieszkań będą wiedzione w górę przede wszystkim przez rosnące koszty deweloperów. Z danych Polskich Składów Budowlanych wynika, że w październiku ceny materiałów dla budownictwa były o 20,5 proc. wyższe niż rok temu. Swoje powinna zrobić także wysoka dynamika wynagrodzeń w budownictwie.
Z drugiej strony, hamulcem dla wyższych podwyżek powinna być duża podaż nowych mieszkań. Co więcej, jak uważają ekonomiści PIE, w części miast wzrost cen nieruchomości będzie hamowany przez niedostateczny popyt.
Obecnie wzrost cen w Łodzi i Trójmieście jest wolniejszy niż w innych miastach. W Gdańsku i Gdyni średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym sięgają 91 proc. cen warszawskich. Dalszy wzrost napotka barierę po stronie dochodów gospodarstw domowych. W Łodzi wyludnianie się miasta ogranicza dalszy wzrost cen
- tłumaczą.
