Rynek nieruchomości w Polsce zmienia się dynamicznie i nie zawsze na korzyść kupujących. Wzrost wynagrodzeń nie przekłada się na większą dostępność mieszkań. Obecnie ogromne znaczenie ma przede wszystkim lokalizacja oraz struktura ofert deweloperskich. W niektórych miastach sytuacja się poprawia, lecz w największych aglomeracjach zakup własnego "M" nadal jest dużym wyzwaniem.
Ceny mieszkań w Polsce powalają. Nawet wysokie zarobki nie poprawiają dostępności lokali
Z najświeższych danych opublikowanych w raporcie serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że za uśrednioną pensję można kupić jedynie niewielki ułamek własnego mieszkania. W pierwszym kwartale 2026 roku przeciętne wynagrodzenie pozwalało na zakup od 0,59 do 0,85 metra kwadratowego nowej nieruchomości, w zależności od miasta. To pokazuje, że nawet rosnące zarobki nie nadążają za tempem wzrostu cen mieszkań.
Warszawa natomiast od lat utrzymuje pozycję najtrudniejszego rynku dla kupujących. Przeciętne wynagrodzenie pozwala tam na zakup jedynie około 0,59 metra kwadratowego nowego mieszkania. To wynik, który jasno pokazuje skalę problemu i rosnącą przepaść między cenami a zarobkami. Na tym jednak nie koniec. W Gdańsku sytuacja również uległa pogorszeniu. Jeszcze w 2022 roku uśrednione wynagrodzenie pozwalało tam na zakup około 0,72 metra kwadratowego. Obecnie wskaźnik ten wynosi już zaledwie 0,61 metra kwadratowego. Podobnie jest w Poznaniu, gdzie za przeciętną pensję można dziś kupić około 0,69 metra kwadratowego mieszkania.
Spadek dostępności oznacza, że mieszkańcy mogą pozwolić sobie na coraz mniejszą powierzchnię za tę samą pensję.W dużych miastach widać wyraźnie, że stabilizacja cen nie oznacza poprawy dla kupujących.
Gdzie dostępność mieszkań nie jest aż taka zła? Górny Śląsk oferuje najwięcej
Niektóre rynki pokazują jednak, że zmiany mogą działać na korzyść kupujących. W Krakowie przeciętna pensja pozwala dziś na zakup około 0,71 metra kwadratowego mieszkania. W tym przypadku poprawa wynika z większej liczby przystępnych cenowo lokali dostępnych w ofercie deweloperów. Podobne zjawisko widać w Łodzi (0,76 mkw.) i Wrocławiu (0,66 mkw.), gdzie dostępność jest wyższa niż w największych aglomeracjach. Najlepiej wypadają natomiast Katowice, gdzie wskaźnik sięga około 0,85 metra kwadratowego. To pokazuje, że mniejsze rynki mogą oferować bardziej realne możliwości zakupu.
Rynek nieruchomości w Polsce wciąż jest wymagający. Standardowe pensje nie nadążają za ofertą deweloperów
Struktura rynku ma ogromny wpływ na ceny mieszkań. W miastach, gdzie powstaje dużo apartamentów z wyższej półki, średnie ceny rosną szybciej niż dochody mieszkańców. Duży udział drogich inwestycji sprawia, że przeciętny kupujący ma coraz mniejsze szanse na zakup mieszkania.
Efekt jest widoczny nawet wtedy, gdy tempo wzrostu cen spowalnia. Rynek może wyglądać na stabilny, lecz sytuacja finansowa wielu osób się pogarsza. Wzrost wynagrodzeń nie nadąża bowiem za zmianami na rynku nieruchomości. Oznacza to, że realna siła nabywcza mieszkańców spada. W efekcie w wielu miastach jedna pensja nie pozwala już na zakup nawet jednego metra kwadratowego mieszkania.
Brak 'bańki cenowej' nie oznacza jeszcze rynku przyjaznego dla przeciętnie zarabiających
- wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Dodatkowym problemem są wysokie wymagania kredytowe i konieczność posiadania dużego wkładu własnego. Coraz więcej osób musi odkładać decyzję o zakupie lub szukać mieszkań w tańszych lokalizacjach.
