Zmiany, które wprowadza ustawa, są określane nawet jako „przełomowe”. Wielu wprowadzanych przez nią rozwiązań dotychczas brakowało na rynku.
Dużo lepiej, gdy problemy ze spłatą
Spora zmiana czeka klientów, którzy nie będą radzić sobie ze spłatą kredytu. Po pierwsze – banki zostaną ustawowo zobowiązane do przedstawiania propozycji restrukturyzacji zobowiązania np. poprzez czasowe zawieszenie rat czy wydłużenie okresu spłaty - tak aby spróbować ulżyć kredytobiorcy. Po drugie – jeśli to nie zadziała, klient dostanie przynajmniej pół roku na samodzielną sprzedaż nieruchomości. To może pozwolić uzyskać za nią większe pieniądze niż w toku działań egzekucyjnych.
I tutaj też bardzo ważna zmiana w sytuacji, gdy pieniędzy uzyskanych w drodze sprzedaży nieruchomości nie wystarczy na całkowitą spłatę zadłużenia (niestety nadal kredyty w Polsce nie są de facto hipoteczne, czyli zabezpieczeniem nie jest tylko hipoteka banku na mieszkaniu, ale właściwie cały majątek kredytobiorcy). Po pierwsze - i tak hipoteka banku z księgi wieczystej będzie mogła być wykreślona. Po drugie - bank resztę długu będzie musiał rozłożyć na przystępne raty.
Hipoteki tylko dla banków i SKOK-ów
Ważną nowością będzie też jasne zapisanie, że kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości będzie mógł udzielić wyłącznie bank albo SKOK. Tym samym zabezpieczanie na mieszkaniach np. drobnych pożyczek przez podejrzane instytucje pożyczkowe nie będzie możliwe. - Warto jednak podkreślić, że prawo nie zakazuje podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, a właśnie taką formułę przybierają transakcje przeprowadzane przez oszustów – ostrzega jednak Agnieszka Wachnicka, dyrektor Wydziału Klienta Rynku Bankowo-Kapitałowego w Biurze Rzecznika Finansowego.
Bye, bye kredyty walutowe
Ustawa o kredycie hipotecznym zawiera także zapis dotyczący zakazu udzielania kredytów walutowych. Jest jeden wyjątek od tej reguły – klient może dostać kredyt w danej walucie, jeśli otrzymuje w niej wynagrodzenie lub ma w niej większość oszczędności. Nie jest to co prawda rewolucja - podobne obostrzenie od 3 lat funkcjonuje na mocy rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego – ale jednak dobrze, że taki zapis znalazł się też w ustawie, Kredyty walutowe już i tak od kilku lat w zasadzie nie są udzielane - mało który bank ma je w ofercie, stanowią ok. 1 proc. akcji kredytowej banków.
Gdy spłata przed terminem
Ustawa nakłada na banki ograniczenia w „karaniu” klientów za wcześniejszą spłatę (częściową lub całkowitą) kredytu. Prowizja z tego tytułu będzie mogła być nałożona na kredytobiorcę tylko w sytuacji, gdy do spłaty dochodzi w terminie do 3 lat od podpisania umowy. Potem będzie musiała być bezpłatna.
Co więcej, ustawa zobowiązuje banki (czy SKOK-i) do zwrotu proporcjonalnej części kosztów kredytu, które zostały poniesione przez kredytobiorcę przed wcześniejszą spłatą. Dotyczy to m.in. prowizji za udzielenie kredytu. Innymi słowy - jeśli klient zapłacić np. 3 tys. zł prowizji za kredyt na 30 lat, a spłacił go po 15 latach, to 1,5 tys. zł powinien dostać z powrotem. Ale takie rozumowanie może być źródłem ewentualnej różnicy zdań między klientem a bankiem – identyczne uregulowania działają w przypadku pożyczek gotówkowych i pożyczkodawcy nie zawsze są skłonni z chęcią zwracać pieniądze, tłumacząc, że prowizja pokrywa pewne stałe koszty udzielenia kredytu (np. zbadania zdolności kredytowej obsługi klienta) i są niezależne od tego, czy zobowiązanie zostanie spłacone za rok czy za 30 lat.
Nowością będzie też wprowadzenie zasady znanej już z pożyczek gotówkowych, czyli możliwości odstąpienia od umowy w terminie 14 dni od jej zawarcia. Następnie w terminie do 30 dni trzeba będzie zwrócić bankowi wszystkie otrzymane pieniądze wraz z odsetkami za ten okres. Ale żadnej innej opłaty z tego tytułu już nie będzie. Inna sprawa, że trudno wyobrazić sobie „odkręcanie” aktu notarialnego czy odzyskiwanie pieniędzy od dewelopera czy sprzedawcy mieszkania gdy to do nich popłynęły pieniądze od banku.
Jak informować klientów?
Sporo zmian czeka banki w kwestii polityki informacyjnej. Bank albo pośrednik kredytowy będą musieli pokazać klientowi przynajmniej trzy oferty kredytów. Będą musieli szczegółowo opisać specyfikę poszczególnych ofert. - To ważny punkt szczególnie w dzisiejszych warunkach. Banki będą zobowiązane bardzo rzetelnie informować o ryzyku wzrostu stóp procentowych. Klient powinien dostać na piśmie jasną informację nie tylko o tym jaka będzie wysokość raty dziś, ale też ile wyniesie przy wzroście stóp procentowych – tłumaczy Agnieszka Wachnicka.
Czytaj też: Oprocentowanie kredytów hipotecznych najwyższe od 2015 r. Ale to akurat pestka. Będą też gorsze wieści
Co więcej, zaciągając kredyt hipoteczny nie będzie można nas zmusić do jednoczesnego skorzystania z innego produktu finansowego (tzw. sprzedaż wiązana). Wyjątkiem będzie bezpłatne konto do obsługi kredytu oraz ubezpieczenie dotyczącej umowy o kredyt. Bank czy SKOK będzie mógł (tak jak teraz) proponować „promocyjne” oferty, w których np. obniży marżę albo prowizję jeśli klient weźmie kartę kredytową czy długoletni plan inwestycyjny. Jednak obok będzie musiał mieć też po prostu standardowy kredyt bez żadnych „wkładek”.
Kredytobiorcy będą też musieli otrzymać od banku formularz informacyjny zawierający wszystkie szczegóły oferty kredytowej. Wzór takiego formularza jest ujednolicony dla każdego banku, więc porównywanie kilku ofert powinno być prostsze. W formularzu znajdziemy też informacje o wynagrodzeniu pośrednika kredytowego.
Nowością jest też to, że na decyzję kredytową nie będzie się już czekało bez końca. Ustawa wprowadza sztywny czas dla banku czy SKOK-u na jej wydanie - to 21 dni.
Ustawa zwiększa też wymogi wobec banków i SKOK-ów odnośnie procedury oceny zdolności kredytowej. Jeśli bank przeprowadzi ją nieprawidłowo, nie będzie mógł jej rozwiązać, odstąpić ani zmienić umowy kredytowej – chyba że na lepsze dla klienta, i za jego zgodą. Swoją drogą, takie obostrzenie może sprawić, że banki będą się zwracały ku nowocześniejszym formom weryfikacji zdolności kredytowej klientów, w tym, a jakże, analizie big data. - Zmiany w prawie wiążą się z koniecznością wypracowania takich rozwiązań, które do minimum ograniczą błędy po stronie banków - mówi Michał Grams, prezes firmy TogetherData, współpracującej z bankami w kwestii zastosowania big data. - Dla banku wykorzystanie narzędzi data science oznacza trafną ocenę wiarygodności kredytowej. A zatem mniejsze ryzyko związane z brakiem możliwości wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę, co wynika ze zmian w ustawie - dodaje Grams.
Tylko dla nowych kredytów
Osoby, które już spłacają kredyty mieszkaniowe, a którym podobają się niektóre nowe przepisy, muszą przygotować się na rozczarowanie. Ustawa o kredycie hipotecznym nie działa wstecz, dotyczy wyłącznie umów podpisanych od 22 lipca br.
Ustawa o kredycie hipotecznym dopasowuje polskie prawo do unijnej dyrektywy. Polska zaimplementowała ją o ponad rok za późno. Za opieszałość kraj napominała Komisja Europejska, w grudniu ub.r. zagroziła skierowaniem sprawy do Trybunału Sprawiedliwości UE w Luksemburgu.
***
