W Polsce kredyty hipoteczne coraz droższe, a w Danii mają nawet minusowe oprocentowanie. Oto, jak to możliwe

Kredyt mieszkaniowy na 30 lat ze stałym oprocentowaniem raptem 0,5 proc., na 20 lat z oprocentowaniem 0 proc., a na 10 lat z ujemnym, -0,5 proc. Takie oferty można znaleźć w bankach w Danii. Jak to możliwe? Czy Polacy mają czego zazdrościć Duńczykom? Sprawdzamy.
Zobacz wideo

W Polsce banki może nie dynamicznie, ale jednak podnoszą marże kredytów hipotecznych. Według danych Expandera, dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym średnia marża wynosi już 2,46 proc., czyli najwięcej od 2010 r. Do marży trzeba jeszcze doliczyć stawkę WIBOR, który dziś (WIBOR 3M) wynosi 1,72 proc. Zatem przeciętny kredyt mieszkaniowy w Polsce z 10-procentowym wkładem własnym wynosi już dziś ponad 4 proc. (przy wyższym wkładzie oprocentowanie jest nieco niższe).

A warto przypomnieć, że stopy procentowe w Polsce - a więc i WIBOR 3M - są dziś na rekordowo niskich poziomach. Gdy Rada Polityki Pieniężnej zacznie stopy kiedyś podnosić (na szczęście w najbliższych - około - dwóch latach raczej się na to nie zanosi), w górę pójdzie też oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

W Danii to bank płaci odsetki od kredytu

Mają to na uwadze, informacje z Danii, że banki udzielają tam kredytów na wiele lat z bardzo niskim, a czasem wręcz ujemnym oprocentowaniem - i to stałym - brzmią jak bajka. A jednak tak właśnie jest - kilka miesięcy temu media obiegły wieści, że np. Jyske Bank udziela kredytów na 10 lat ze stopą - uwaga - ujemną, wynoszącą -0,5 proc. Z kolei w Nordea Banku do dyspozycji jest kredyt na 20 lat ze stałym oprocentowaniem 0 proc. i na 30 lat z oprocentowaniem 0,5 proc.

Nic, tylko brać takie kredyty? Warunki są oczywiście bardzo ciekawe, ale na haczyki zwraca uwagę w rozmowie z Next.gazeta.pl Tomasz Kowalski, country manager Lendo Polska, wywodzącego się ze Skandynawii brokera online.

Po pierwsze, jak można się domyślić, klienci ponoszą koszty inne niż odsetkowe. Finalnie i tak trzeba oddać nieco więcej niż się pożycza. Biorąc pod lupę kredyt w Jyske Banku na 10 lat z oprocentowaniem -0,5 proc. - cóż z tego, że de facto to bank płaci klientowi odsetki, skoro jednocześnie pobiera od kredytobiorcy prowizję przy udzieleniu kredytu, a potem jeszcze coroczną opłatę. W efekcie kredyt na 100 tys. koron duńskich (około 57 tys. zł) kosztuje łącznie ponad 17 tys. koron. De facto w Polsce najlepsze kredyty hipoteczne na 10 lat na 100 tys. zł mogą łącznie kosztować niewiele więcej - ok. 20 tys. zł.

Tak naprawdę lepiej wygląda już oferta kredytu na 30 lat z oprocentowaniem +0,5 proc., bo tu zaciągając zobowiązanie na 1 mln koron (ok. 570 tys. zł) odda się łącznie ok. 229 tys. koron - czyli blisko 23 proc. więcej niż się pożyczyło. W Polsce w przypadku tak długiego kredytu raczej należy się spodziewać, że łączne koszty dojdą przynajmniej do 50 proc. pożyczonej kwoty.

Kolejnym "haczykiem" w przypadku takich ofert w Danii bywa ich dostępność. Kowalski zwraca uwagę, że kredyt z ujemnym oprocentowaniem w Jyske Banku ma ograniczoną kwotę i raczej sfinansuje remont czy zakup kawalerki niż budowę dużego domu. Ostateczne warunki kredytu zależą też m.in. wysokości kredytu i wkładu własnego.

Kredyt z ujemnym oprocentowaniem - jak to możliwe?

Nie oznacza to jednak, że wieloletnie kredyty ze stałym oprocentowaniem -0,5 czy 0,5 proc. to li tylko chwyt marketingowy. Po pierwsze, warto zwrócić uwagę na poziom stóp procentowych w Danii. Oficjalna stawka kredytowa ustalana przez tamtejszy bank centralny wynosi obecnie raptem 0,05 proc. Stopa depozytowa jest od wielu lat ujemna, a miesiąc temu spadła do kolejnego rekordowego minimum -0,75 proc. Siłą rzeczy, banki muszą dostosowywać swoją ofertę do takich warunków. Dla porównania, w Polsce główna stopa procentowa NBP to 1,5 proc. Widać różnicę. 

Poza tym m.in. właśnie Jyske Bank "oferuje" także ujemne oprocentowanie depozytów (szczęśliwie wyłącznie tych najwyższych, zwykle od największych firm). Tak - korporacje są w stanie bankom płacić za trzymanie u nich pieniędzy. W rezultacie bank ma środki, aby również nawet przy ujemnym oprocentowaniu oferować klientom kredyty. 

Dla mnie to jest ta sama historia, która swego czasu była z frankami szwajcarskimi na rynku międzynarodowym, kiedy inwestorzy inwestowali w tę walutę uznając ją za bezpieczną. Tutaj jest podobna sytuacja - duże, lokalne duńskie korporacje wolą w obecnych czasach mieć pewne miejsce, w którym będą ich pieniądze. Nawet jeżeli będą oprocentowane ujemnie

- komentuje Tomasz Kowalski z Lendo Polska.

W Danii popularniejsze niż w Polsce jest także emitowanie dla inwestorów obligacji (listów zastawnych) pod portfele kredytów mieszkaniowych. Tu obecnie sytuacja jest podobna jak w przypadku depozytów bankowych - oprocentowanie krótkoterminowych obligacji w Danii jest ujemne, więc część inwestorów poszukujących "bezpiecznej przystani" dla swojego kapitału nabywając takie bezpieczne obligacje musi przełknąć niewielką stratę.