Ofertowe ceny mieszkań w czasie pandemii wcale nie spadły. Dlaczego? Jest nowy raport

Na początku pandemii koronawirusa pojawiały się głosy, że dla rynku mieszkaniowego może oznaczać ona spore zmiany - w tym załamanie popytu i spadek cen lokali. Tymczasem dramatu nie ma, a z zestawienia cen ofertowych przygotowanego przez Expander i Rentier.io wynika, że ceny w drugim kwartale wręcz lekko wzrosły w porównaniu z pierwszymi trzema miesiącami tego roku. Kluczem do tańszego zakupu mogą być negocjacje.

Jak wynika z danych zebranych przez Expandera i Rentier.io dla 14 największych polskich miast, ofertowe ceny mieszkań były w drugim kwartale przeciętnie o 1,5 proc. wyższe niż w pierwszym. Niewiele, ale jednak. 

Mieszkania nie tanieją. Przynajmniej nie w ofertach

Jak czytamy w raporcie, najmocniej w ujęciu kwartalnym wzrosły ceny dużych mieszkań w Gdańsku - czyli o powierzchni powyżej 60 metrów kwadratowych. Ten wzrost wyniósł 9 proc. - mediana cen z ofert sprzedaży dla takich lokali wynosi 9700 zł za m2. Eksperci Expandera i Rentier.io podają, że ceny wzrosły w większości miast. W szczegółach wygląda to następująco: 

Ofertowe ceny mieszkań w drugim kwartale 2020 r.Ofertowe ceny mieszkań w drugim kwartale 2020 r. Źródło: Raport Expandera i Rentier.io

W powyższej tabeli widać, że w trzech miastach ceny za najmniejsze mieszkania (z reguły najdroższe) przekraczają 10 tys. zł za metr kwadratowy. W przypadku Warszawy w każdej z wyróżnionych w raporcie kategorii - czyli mieszkania małe, średnie i duże - mediana cen (czyli tzw. wartość środkowa) jest dwucyfrowa. 

Dlaczego ceny ofertowe nie spadają?

Autorzy raportu Expandera i Rentier.io piszą, że na tle informacji napływających z rynku nieruchomości, w tym wyraźnie niższej sprzedaży deweloperów notowanych na giełdzie, rezygnacji z zakupu mieszkań, na które chętni wpłacili już zaliczkę i coraz częstszych promocji, "dane na temat cen ofertowych mogą wyglądać nieco egzotycznie".

Dlaczego? Warto zauważyć, że eksperci wzięli tu pod uwagę ceny ofertowe - ceny transakcyjne mogą się od nich różnić, zapewne są niższe. Raport Expandera i Rentier.io przywołuje tutaj dane Narodowego Banku Polskiego za pierwszy kwartał tego roku, z których wynika, że na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach średnia cena transakcyjna była o 16 proc. niższa niż ofertowa. Pytanie, czy to dotyczy całego rynku (także pierwotnego) i drugiego kwartału. Do tego niedawno pojawił się jeszcze inny raport, przygotowany przez Barometr Metrohouse i Gold Finance, z którego wynika, że kupujący na rynku wtórnym częściej negocjują cenę mieszkania, ale sprzedający niechętnie i niewiele z nich schodzą. W Warszawie udawało się wynegocjować zaledwie 2,6 proc. upustu, a w Poznaniu 2 proc.

W omawianym raporcie Expandera i Rentier.io wymieniane są jeszcze inne przyczyny utrzymujących się lub wręcz rosnących ofertowych cen mieszkań. Eksperci piszą, że te z atrakcyjnymi cenami szybko znikają z ogłoszeń, a te z wysokimi utrzymują się dłużej i w ten sposób wpływają na statystyki. W statystykach też nie widać promocji, w których sprzedający do mieszkania "dorzuca" miejsce postojowe lub komórkę lokatorską w cenie. 

Co z kredytami hipotecznymi?

Analitycy Expandera i Rentier.io zauważają też, że sytuacja w ostatnich dwóch miesiącach, czyli w czerwcu i lipcu, się poprawia. Widać to na przykład w rosnącej liczbie pozwoleń na budowę i danych dotyczących ufności konsumenckiej. 

Pisaliśmy na ten temat tutaj: Polacy boją się koronakryzysu. Ale w porównaniu z początkiem epidemii to niebo a ziemia [WYKRES DNIA]

Zwiększa się też liczba wniosków o kredyty hipoteczne, a "w bankach pojawiają się pierwsze sygnały nieco większego otwarcia na udzielanie kredytów hipotecznych". Wciąż jednak ci, którzy dysponują tylko kwotą w wysokości 10 proc. wkładu własnego, mają utrudnione zadanie przy pozyskiwaniu kredytu na mieszkanie. Tylko cztery banki z zestawienia Expandera i Rentier.io dopuszczają tak niski wkład własny, a i wtedy trzeba się liczyć ze stosunkowo wysokimi marżami - średnia w tym przypadku wzrosła do 3 proc. z 2,51 proc. na początku roku.