Podatek od sprzedaży mieszkania - jaki podatek należy zapłacić i kiedy trzeba to zrobić?

Podatek od sprzedaży mieszkania to kwestia, jaką należy wziąć pod uwagę, podczas pozbywania się naszej nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że nie zawsze będzie on konieczny do zapłacenia. Kiedy należy go uiścić i w jakiej wysokości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości to kwestia uregulowana w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z nią sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia (w latach podatkowych), wymaga opłacenia daniny. Jak dużej?

Sprzedaż mieszkania - podatek od wzbogacenia

Sprzedając mieszkanie, musimy wziąć pod uwagę także konieczność zapłaty podatku od wzbogacenia (w określonych przez ustawodawcę przypadkach). Podstawą jego wyliczenia jest różnica między ceną nabycia, a ceną zbycia nieruchomości, co daje nam wysokość dochodu, jaki w takiej sytuacji uzyskamy. Podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości (przed upływem pięciu lat od daty nabycia) wynosi 19 proc. i należy go zapłacić jedynie od wartości ewentualnego dochodu, a nie od ceny sprzedaży mieszkania. Przeanalizujmy więc zupełnie hipotetyczną sytuację:

Kowalski kupił mieszkanie w 2017 roku za 200 tys. zł. Dwa lata później postanowił je sprzedać i znalazł nabywcę, który był w stanie dać 250 tys. zł. Ile zatem musi zapłacić podatku? Liczymy:

• 200 tys. zł - cena zakupu mieszkania;
• 10 tys. zł - koszty związane z kupnem (opłaty notarialne, prowizja pośrednika, podatek od czynności cywilno-prawnych) - wszystko na podstawie posiadanych faktur;
• 250 tys. zł - cena sprzedaży mieszkania.

250 tys. zł - 210 tys. zł = 40 tys. zł - od tej wartości zatem należy zapłacić podatek:

• 40 tys. zł x 19 proc. = 7 600 zł - wartość należnego podatku.

Podatek po sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze darowizny

Trzeba mieć na względzie również to, że nieco inaczej wygląda sprzedaż mieszkania, które otrzymaliśmy w drodze darowizny lub na podstawie dziedziczenia. W takiej sytuacji cena nabycia nieruchomości jest równa 0 zł, dlatego też nieco inaczej będzie wyliczany podatek, ponieważ wartość naszego dochodu będzie stanowiła cena sprzedaży.

Jaki zatem podatek będzie musiała zapłacić Kowalski w przypadku sprzedaży nieruchomości z darowizny przed upływem pięciu lat? Zobaczmy:

• 0 zł - nabycie mieszkania;
• 250 tys. zł - cena sprzedaży nieruchomości;

250 tys. zł - 0 zł = 250 tys. zł - wartość, od jakiej należy zapłacić podatek:

• 250 tys. zł x 19 proc. = 47 500 zł.

Podatnik w tej sytuacji może liczyć na jedną ulgę - tzw. ulgę mieszkaniową - jeśli zadeklaruje, że zyski ze sprzedaży przeznaczy w określonym czasie na cele mieszkaniowe. 

Od 2019 roku w lepszej sytuacji są osoby, które otrzymały nieruchomość w drodze spadku. Od tamtego czasu pięcioletni termin, po którym można sprzedać nieruchomość bez PIT, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie/wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Jeśli ktoś odziedziczy mieszkanie po osobie, która była jej właścicielem np. 10 lat, to może ją od razu sprzedać bez płacenia dodatkowego podatku. Zasada ta nie dotyczy jednak nieruchomości nabytych w darowiźnie. 

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat, czyli czynność nie zawsze opodatkowana

Jeżeli zamierzamy pozbyć się naszej nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia, musimy się liczyć z koniecznością zapłacenia podatku. Należy pamiętać o tym, że w tym przypadku w grę wchodzą lata podatkowe, a nie kalendarzowe - co to oznacza? Pięć lat podatkowych zatem liczy się od upływu roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Ważne jest jednak to, że podatek od sprzedaży mieszkania zapłacimy wyłącznie wówczas, gdy od czynności tej uzyskamy dochód, czyli gdy nieruchomość zostanie sprzedana za cenę wyższą niż cena jej zakupu.

Sprzedaż mieszkania a podatek, czyli możliwa ulga mieszkaniowa

Kiedy zatem nie musimy płacić podatku? Zobaczmy:

• jeżeli nie "zarobiliśmy" na sprzedaży mieszkania, od nabycia którego nie minęło 5 lat;
• gdy zdobyte środki wykorzystaliśmy w pełni na własne cele mieszkaniowe, czyli np. na zakup innego mieszkania lub domu dla siebie;
• jeżeli sprzedaliśmy mieszkanie, od nabycia którego minęło pięć lat.

O czym warto pamiętać, w przypadku ulgi podatkowej? Oto kilka wskazówek:

• z ulgi podatkowej możesz skorzystać, jeżeli w ciągu trzech lat od zbycia mieszkania pozyskane środki wydasz na nowy cel mieszkaniowy;
• ulga podatkowa liczy się tylko wówczas, gdy stanowi ona część Twojego majątku osobistego, a nie jest częścią - prowadzonej przez Ciebie - działalności gospodarczej;
• liczy się akt notarialny wskazujący na własność mieszkania czy domu, a nie umowa przedwstępna zawarta, np. z deweloperem na nabycie nieruchomości.

Jaki podatek od sprzedaży mieszkania, czyli co zaliczamy do "własnych celów mieszkaniowych"

Jeżeli chcesz skorzystać z ulgi podatkowej, czyli pozyskane środki wydasz na nowy cel mieszkaniowy, warto wiedzieć, co rozumieć pod tym pojęciem. Okazuje się, że są to wszystkie wydatki związane z chęcią nabycia lub wybudowania nowej nieruchomości, czyli m.in:

• wydatek związany z nabyciem mieszkania, działki budowlanej czy domu;
• zakup materiałów na budowę domu lub remont istniejącego budynku;
• nabycie spółdzielczego prawa własności do lokalu mieszkalnego;
• spłata kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup nieruchomości - dotyczy sytuacji zaistniałej przed sprzedażą nieruchomości.

Pamiętaj, że w celu uniknięcia podatku wszystkie środki ze sprzedaży nieruchomości należy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w ciągu maksymalnie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do transakcji. Wszelkie wydatki musisz udokumentować fakturami lub umowami, a jeżeli jakiekolwiek środki zostaną - od tej wartości trzeba będzie zapłacić podatek.

Sprzedaż mieszkania - ulgę mieszkaniową należy zgłosić do urzędu skarbowego

O chęci skorzystania z ulgi podatkowej należy poinformować swój urząd skarbowy. W tym celu trzeba dołączyć druk PIT-39 do swojej rocznej deklaracji podatkowej. Oprócz wskazania w niej faktu sprzedaży nieruchomości, istotnym jest fakt zaznaczenia, iż całą kwotę (lub określoną jej część) podatnik zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. 

Pamiętaj jednak, że jeśli sprzedajesz nieruchomość po upływie pięciu lat od nabycia mieszkania czy domu, nie musisz zgłaszać tego faktu do fiskusa.