Podatek od sprzedaży nieruchomości to kwestia uregulowana w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z nią sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia (w latach podatkowych), wymaga opłacenia daniny. Jak dużej?
Sprzedając mieszkanie, musimy wziąć pod uwagę także konieczność zapłaty podatku od wzbogacenia (w określonych przez ustawodawcę przypadkach). Podstawą jego wyliczenia jest różnica między ceną nabycia, a ceną zbycia nieruchomości, co daje nam wysokość dochodu, jaki w takiej sytuacji uzyskamy. Podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości (przed upływem pięciu lat od daty nabycia) wynosi 19 proc. i należy go zapłacić jedynie od wartości ewentualnego dochodu, a nie od ceny sprzedaży mieszkania. Przeanalizujmy więc zupełnie hipotetyczną sytuację:
Kowalski kupił mieszkanie w 2017 roku za 200 tys. zł. Dwa lata później postanowił je sprzedać i znalazł nabywcę, który był w stanie dać 250 tys. zł. Ile zatem musi zapłacić podatku? Liczymy:
250 tys. zł - 210 tys. zł = 40 tys. zł - od tej wartości zatem należy zapłacić podatek:
Trzeba mieć na względzie również to, że nieco inaczej wygląda sprzedaż mieszkania, które otrzymaliśmy w drodze darowizny lub na podstawie dziedziczenia. W takiej sytuacji cena nabycia nieruchomości jest równa 0 zł, dlatego też nieco inaczej będzie wyliczany podatek, ponieważ wartość naszego dochodu będzie stanowiła cena sprzedaży.
Jaki zatem podatek będzie musiała zapłacić Kowalski w przypadku sprzedaży nieruchomości z darowizny przed upływem pięciu lat? Zobaczmy:
250 tys. zł - 0 zł = 250 tys. zł - wartość, od jakiej należy zapłacić podatek:
Podatnik w tej sytuacji może liczyć na jedną ulgę - tzw. ulgę mieszkaniową - jeśli zadeklaruje, że zyski ze sprzedaży przeznaczy w określonym czasie na cele mieszkaniowe.
Od 2019 roku w lepszej sytuacji są osoby, które otrzymały nieruchomość w drodze spadku. Od tamtego czasu pięcioletni termin, po którym można sprzedać nieruchomość bez PIT, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie/wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Jeśli ktoś odziedziczy mieszkanie po osobie, która była jej właścicielem np. 10 lat, to może ją od razu sprzedać bez płacenia dodatkowego podatku. Zasada ta nie dotyczy jednak nieruchomości nabytych w darowiźnie.
Jeżeli zamierzamy pozbyć się naszej nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia, musimy się liczyć z koniecznością zapłacenia podatku. Należy pamiętać o tym, że w tym przypadku w grę wchodzą lata podatkowe, a nie kalendarzowe - co to oznacza? Pięć lat podatkowych zatem liczy się od upływu roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Ważne jest jednak to, że podatek od sprzedaży mieszkania zapłacimy wyłącznie wówczas, gdy od czynności tej uzyskamy dochód, czyli gdy nieruchomość zostanie sprzedana za cenę wyższą niż cena jej zakupu.
Kiedy zatem nie musimy płacić podatku? Zobaczmy:
O czym warto pamiętać, w przypadku ulgi podatkowej? Oto kilka wskazówek:
Jeżeli chcesz skorzystać z ulgi podatkowej, czyli pozyskane środki wydasz na nowy cel mieszkaniowy, warto wiedzieć, co rozumieć pod tym pojęciem. Okazuje się, że są to wszystkie wydatki związane z chęcią nabycia lub wybudowania nowej nieruchomości, czyli m.in:
Pamiętaj, że w celu uniknięcia podatku wszystkie środki ze sprzedaży nieruchomości należy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w ciągu maksymalnie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do transakcji. Wszelkie wydatki musisz udokumentować fakturami lub umowami, a jeżeli jakiekolwiek środki zostaną - od tej wartości trzeba będzie zapłacić podatek.
O chęci skorzystania z ulgi podatkowej należy poinformować swój urząd skarbowy. W tym celu trzeba dołączyć druk PIT-39 do swojej rocznej deklaracji podatkowej. Oprócz wskazania w niej faktu sprzedaży nieruchomości, istotnym jest fakt zaznaczenia, iż całą kwotę (lub określoną jej część) podatnik zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.
Pamiętaj jednak, że jeśli sprzedajesz nieruchomość po upływie pięciu lat od nabycia mieszkania czy domu, nie musisz zgłaszać tego faktu do fiskusa.