Podatek od sprzedaży nieruchomości - ile wynosi podatek przed upływem pięciu lat od jej nabycia?

Podatek dochodowy od czynności cywilnoprawnej, jaką jest sprzedaż nieruchomości, należy co do zasady zapłacić przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Ile wynosi i czy można go uniknąć?

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia jest opodatkowana podatkiem dochodowym, zwanym inaczej "podatkiem od wzbogacenia". Co trzeba o nim wiedzieć? 

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia, czyli czynność opodatkowana

Warto przy tej okazji zwrócić uwagę również na jedną, bardzo ważną kwestię, a mianowicie, w jaki sposób liczyć lata podatkowe. Okazuje się bowiem, że chcąc zbyć dom lub mieszkanie, nie wystarczy policzyć pięć lat od momentu nabycia tej nieruchomości. W zakresie omawianego podatku dochodowego mówi się o latach podatkowych, które nie są tożsame z lata kalendarzowymi, czyli czasem bezpośredniego nabycia prawa własności. Co to oznacza w rzeczywistości? Pierwszy rok podatkowy zaczynamy liczyć po upływie roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy dom czy mieszkanie. Ważne jest jednak to, że podatek od sprzedaży nieruchomości zapłacimy wyłącznie wówczas, gdy od czynności tej uzyskamy dochód - czyli gdy nieruchomość zostanie sprzedana za cenę wyższą, niż cena jej zakupu.

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

Chcesz sprzedać nieruchomość i zastanawiasz się, ile wynosi podatek od takiej sprzedaży? Kwestie te uregulowane są w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - zgodnie z nią sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia, wymaga opłacenia podatku w wysokości 19 proc. od wartości dochodu. Oznacza to więc, że nie płaci się daniny od wartości sprzedanej nieruchomości, lecz od zysku, jaki osiągnęło się podczas zbycia mieszkania, domu czy działki.

Najłatwiej wyjaśnić to na przykładzie: Jan Kowalski kupił mieszkanie w 2016 roku za 250 tys. złotych, wykonał w nim remont za 50 tys. złotych i postanowił je sprzedać w 2019 roku, czyli po trzech latach za 320 tys. złotych. Z tego przykładu wynika, że Pan Jan wzbogacił się o 20 tys. złotych, zatem od tej wartości zapłaci podatek w wysokości 19 proc., co stanowi wartość 3 800 zł dla urzędu skarbowego. Nie można zapominać o tym, że na tę okoliczność Jan Kowalski musi złożyć do urzędu skarbowego PIT-39.

Podatek od zbycia nieruchomości - sposób na niepłacenie 

Podatek od zbycia nieruchomości można w pewnym sensie "obejść" za sprawą ulgi mieszkaniowej. Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Oczywiście kwota zwolnienia jest zależna od tego, w jakiej części przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe. Wartość tę oblicza się jako iloraz dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Jest jednak pewien warunek - poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie, tzn. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podatek od sprzedaży nieruchomości - przykładowy kalkulator dochodu zwolnionego z opodatkowania

W łatwy sposób sami możemy przeliczyć to, w jakiej wysokości osiągnięty przez nas dochód będzie zwolniony z opodatkowania. Podstawą tego rodzaju kalkulatora jest następujący wzór: 

dochód x wydatki poniesione na cele mieszkaniowe / przychód z odpłatnego zbycia =  zwolniony dochód

Przeanalizujmy to na dwóch przykładach podanych przez Krajową Administrację Skarbową:

1. Podatnik sprzedał za 500 tys. zł mieszkanie, które nabył pięć lat wcześniej za kwotę 400 tys. zł. Za pieniądze uzyskane ze sprzedaży chce kupić inny lokal mieszkalny.

• Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości - 500 000 zł;
• Koszty uzyskania przychodu - 400 000 zł;
• Dochód - 100 000 zł;
• Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości - 500 000 zł.

Oblicza się dochód wolny od podatku: 100 000 zł X 500 000 zł / 500 000 zł = 100 000 zł. Cały uzyskany ze sprzedaży mieszkania dochód korzysta ze zwolnienia, ponieważ jest przeznaczony na inne cele mieszkaniowe.

2. Podatnik w 2017 roku sprzedał za 500 tys. zł mieszkanie, które nabył w 2012 roku za kwotę 400 tys. zł. Za uzyskane ze sprzedaży 460 tys. zł zamierza kupić inny lokal mieszkalny, a pozostałe 40 tys. zł zainwestować na giełdzie.

• Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości - 500 000 zł;
• Koszty uzyskania przychodu - 400 000 zł;
• Dochód - 100 000 zł;
• Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 2 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości - 460 000 zł.

Oblicza się dochód wolny od podatku: 100 000 zł X 460 000 zł / 500 000 zł = 92 000 zł/

Następnie liczy się kwotę do opodatkowania, odejmując od dochodu dochód wolny od podatku: 100 000 zł - 92 000 zł = 8 000 zł.

Podatek przy sprzedaży nieruchomości, czyli jakie wydatki na cele mieszkaniowe

Podatek przy sprzedaży nieruchomości może być o tyle mniejszy, o ile wyższe będą wydatki przeznaczone na cele mieszkaniowe. Co zatem uznane będzie za tego rodzaju koszty? Poniżej kilka przykładów wydatków, jakie możemy ponieść w celu uzyskania ulgi mieszkaniowej. Oto one:

• nabycie budynku mieszkalnego;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, remont czy adaptację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego;
• spłatę kredytu wraz z odsetkami w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, które zostały zaciągnięte na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych - ważne jest jednak to, że tego rodzaju kredyt powinien być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Warto oczywiście pamiętać o tym, że warunkiem uznania wydatków jako poniesionych na "własne cele mieszkaniowe" jest zaistnienie faktu własności nieruchomości przez podatnika w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym podatnik uzyskał przychód ze zbycia nieruchomości lub określonych praw majątkowych.

Sprzedaż domu a podatek, czyli zbycie nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny

Sprzedaż domu a podatek ma istotne znaczenie w zależności od tego, czy nieruchomość jaką chcemy zbyć, otrzymaliśmy w drodze spadku czy darowizny. Obowiązujące od 2019 roku przepisy różnicują pięcioletni okres od nabycia nieruchomości, którą - w efekcie - chcemy zbyć.

Okazuje się bowiem, że jeśli mieszkanie otrzymamy w darowiźnie, to pięcioletni okres dla obdarowanego liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymał darowiznę. Natomiast jeżeli mieszkanie otrzymane w spadku sprzedajemy po 1 stycznia 2019 roku, to wówczas ten pięcioletni okres dla spadkobiercy liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, ale w tym przypadku przez spadkodawcę, a nie przez przyjmującego spadek. Cóż to oznacza w praktyce? Otóż:

1. Pan Jan otrzymał mieszkanie od rodziców w ramach darowizny w marcu 2019 roku, jeśli będzie chciał je sprzedać przed 31 grudnia 2024 roku - zgodnie z przepisami - będzie musiał taką sprzedaż rozliczyć w deklaracji PIT-39 i zapłacić 19 proc. podatek PIT.
2. Pan Jan otrzymał mieszkanie w spadku po dziadkach w maju 2019 roku. Dziadkowie nabyli tę nieruchomość w 2000 roku, zatem - na mocy obowiązujących przepisów - Pan Jan będzie mógł sprzedaż mieszkanie od razu i nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.