Mieszkania drożeją już tylko na papierze. Realne ceny spadają. Jest raport NBP

Dramatyczny spadek liczby udzielonych kredytów, spadek nowych pozwoleń na budowę i iluzoryczny wzrost cen nieruchomości - to obraz rynku nieruchomości, który rysuje się z najnowszego raportu NBP. Realnie, uwzględniając inflację, ceny bowiem spadają.

Narodowy Bank Polski opublikował raport dotyczący rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz komercyjnych w Polsce za III kwartał 2022 roku. Najważniejsze wnioski? Ceny mieszkań w Polsce w omawianym okresie (lipiec-wrzesień) uległy zmianie. Jeśli weźmiemy pod uwagę ich wartość realną, okazuje się, że spadają. Szczególnie w stolicy. Nominalnie wciąż jednak drożeją. 

Zobacz wideo Wypadek w Fajsławicach. Autobus pasażerski zjechał do rowu

NBP podsumowuje rynek mieszkaniowy. Drastyczny spadek w kredytach

Danych w raporcie jest całe mnóstwo. Według informacji banku centralnego liczba mieszkań sprzedanych w ramach kontraktów deweloperskich na głównych rynkach pierwotnych spadła o ponad połowę - do 6,6 tys., podczas gdy dwa lata wcześniej odnotowano w tym okresie 12-procentowy skok. Jeszcze gorsze dane dotyczą umów na kredyt mieszkaniowy. Tu zanotowano spadek o ok. 71 proc., licząc rok do roku, wobec wzrostu o ok. 36 proc. w trzecim kwartale 2021 r.

Tabela 1 Dynamika cen transakcyjnych mkw. mieszkania w analizowanych miastach w III kw. 2022 r.Tabela 1 Dynamika cen transakcyjnych mkw. mieszkania w analizowanych miastach w III kw. 2022 r. Źródło: Narodowy Bank Polski

Bank podkreśla jednocześnie, że w trzecim kwartale 2022 r. oddano do użytkowania w Polsce 57,6 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o ok. 5,5 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału i spadek o ok. 1,8 proc. w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. 

Wykres 1 Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na RP w Warszawie i 6M, w zWykres 1 Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na RP w Warszawie i 6M, w z Fot. NBP

Bank centralny oszacował, że w III kwartale 2022 roku wydano 66,1 tys. pozwoleń na budowę mieszkań. I ta wartość jest niższa względem poprzednich okresów. Spadek względem poprzedniego kwartału wynosi 29 proc., a względem poprzedniego roku - 21 proc. 

Deweloperzy mają też mniej pracy. Rozpoczęto budowę 45 100 mieszkań, czyli o 32 proc. mniej niż w ubiegłym kwartale i 24 proc. mniej niż w tym samym okresie rok temu. Jednocześnie w górę poszły koszty. - i to zarówno materiałów, jak i robocizny. 

Mieszkania tanieją? Są dane NBP. Zaskakujące

W trzecim kwartale 2022 r. ceny mieszkań w większości analizowanych miast nadal idą w górę, a ich dynamika liczona rok do roku jest utrzymywana na stałym i wysokim poziomie.

Badanie NBP pokazuje też, że uśrednione ceny transakcyjne za mkw. mieszkań w Polsce rosną, dotyczy to jednocześnie rynku pierwotnego i wtórnego. Wzrost dotyka również najmu. Niemniej jednak ceny w ujęciu realnym (względem CPI) zaczęły spadać - stwierdzono w raporcie.

Indeks cen konsumenckich (CPI) to wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, który służy do obliczania inflacji

Ceny nieruchomości zwiększyły się w stosunku do minionego roku w całym kraju, szczególnie na terenie Poznania i Krakowa. Inne duże miasta wzrostów również nie uniknęły. Tyle tylko, że jest to efekt zmian struktury oferty, a nie obniżenia cen. Deweloperzy "wypychają" na rynek mieszkania położone w lepszych lokalizacjach. 

Waldemar Buda"Pierwsze Mieszkanie". "To wygląda jak próba zrobienia tego, co zawsze"

Inflacja uderza w mieszkania? NBP komentuje

Zdaniem ekspertów NBP ceny mieszkań trudno analizować w oderwaniu od wskaźnika CPI, bo on sprawia właśnie, że realnie notowano spadki dynamiki cen, licząc kwartał do kwartału. Szczególnie w Gdyni, a w ujęciu rocznym - w Łodzi.

Na rynku wtórnym obserwowano z kolei niewielkie wzrosty dynamiki nominalnych cen transakcyjnych we wszystkich grupach miast. 

"Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza w Krakowie, Wrocławiu i Gdyni. Utrzymywał się popyt na mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze. Obserwowano spadki cen realnych, szczególnie wysokie w Warszawie. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej, niż miało to miejsce kwartał wcześniej" - czytamy w raporcie. 

Średnia ważona cena m kw. mieszkaniaŚrednia ważona cena m kw. mieszkania Źródło: NBP

Mieszkania na wynajem przeżywają boom

W 2021 r. wyraźnie wzrósł popyt na mieszkania do wynajęcia. Zdaniem NBP wciąż widoczny jest wzrost zapotrzebowania na lokale tego typu, a trend nasilił się po przybyciu migrantów z Ukrainy. Tymczasem liczba dostępnych mieszkań stale spada. 

Zdaniem banku centralnego wzrost stawek czynszów w najmie długoterminowym wpłynął na nieznacznie wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań, ale nabywanych wyłącznie za gotówkę.

- Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe była ujemna ze względu na wzrost oprocentowania SPW - oceniono w raporcie - czytamy w opublikowanym dokumencie. 

Narodowy Bank Polski zauważył także, że w siedmiu największych miastach wskaźnik dostępności do mieszkania (oszacowany na podstawie standardowej pensji pracowników firm) spadł w ujęciu kwartał do kwartału. Spadek ten jest skutkiem inflacji, która wyprzedza wzrost wynagrodzeń. 

Więcej informacji gospodarczych na stronie głównej Gazeta.pl

Waldemar Buda ogłosił start programu 'Pierwsze Mieszkanie'"Pierwsze Mieszkanie". Rząd ma nowy program. Dla osób do 45. roku życia

Więcej o: