Narodowy Bank Polski opublikował raport dotyczący rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz komercyjnych w Polsce za III kwartał 2022 roku. Najważniejsze wnioski? Ceny mieszkań w Polsce w omawianym okresie (lipiec-wrzesień) uległy zmianie. Jeśli weźmiemy pod uwagę ich wartość realną, okazuje się, że spadają. Szczególnie w stolicy. Nominalnie wciąż jednak drożeją.
NBP podsumowuje rynek mieszkaniowy. Drastyczny spadek w kredytach
Danych w raporcie jest całe mnóstwo. Według informacji banku centralnego liczba mieszkań sprzedanych w ramach kontraktów deweloperskich na głównych rynkach pierwotnych spadła o ponad połowę - do 6,6 tys., podczas gdy dwa lata wcześniej odnotowano w tym okresie 12-procentowy skok. Jeszcze gorsze dane dotyczą umów na kredyt mieszkaniowy. Tu zanotowano spadek o ok. 71 proc., licząc rok do roku, wobec wzrostu o ok. 36 proc. w trzecim kwartale 2021 r.
Tabela 1 Dynamika cen transakcyjnych mkw. mieszkania w analizowanych miastach w III kw. 2022 r. Źródło: Narodowy Bank Polski
Bank podkreśla jednocześnie, że w trzecim kwartale 2022 r. oddano do użytkowania w Polsce 57,6 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o ok. 5,5 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału i spadek o ok. 1,8 proc. w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego.
Wykres 1 Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na RP w Warszawie i 6M, w z Fot. NBP
Bank centralny oszacował, że w III kwartale 2022 roku wydano 66,1 tys. pozwoleń na budowę mieszkań. I ta wartość jest niższa względem poprzednich okresów. Spadek względem poprzedniego kwartału wynosi 29 proc., a względem poprzedniego roku - 21 proc.
Deweloperzy mają też mniej pracy. Rozpoczęto budowę 45 100 mieszkań, czyli o 32 proc. mniej niż w ubiegłym kwartale i 24 proc. mniej niż w tym samym okresie rok temu. Jednocześnie w górę poszły koszty. - i to zarówno materiałów, jak i robocizny.
Mieszkania tanieją? Są dane NBP. Zaskakujące
W trzecim kwartale 2022 r. ceny mieszkań w większości analizowanych miast nadal idą w górę, a ich dynamika liczona rok do roku jest utrzymywana na stałym i wysokim poziomie.
Badanie NBP pokazuje też, że uśrednione ceny transakcyjne za mkw. mieszkań w Polsce rosną, dotyczy to jednocześnie rynku pierwotnego i wtórnego. Wzrost dotyka również najmu. Niemniej jednak ceny w ujęciu realnym (względem CPI) zaczęły spadać - stwierdzono w raporcie.
Indeks cen konsumenckich (CPI) to wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, który służy do obliczania inflacji.
Ceny nieruchomości zwiększyły się w stosunku do minionego roku w całym kraju, szczególnie na terenie Poznania i Krakowa. Inne duże miasta wzrostów również nie uniknęły. Tyle tylko, że jest to efekt zmian struktury oferty, a nie obniżenia cen. Deweloperzy "wypychają" na rynek mieszkania położone w lepszych lokalizacjach.
Inflacja uderza w mieszkania? NBP komentuje
Zdaniem ekspertów NBP ceny mieszkań trudno analizować w oderwaniu od wskaźnika CPI, bo on sprawia właśnie, że realnie notowano spadki dynamiki cen, licząc kwartał do kwartału. Szczególnie w Gdyni, a w ujęciu rocznym - w Łodzi.
Na rynku wtórnym obserwowano z kolei niewielkie wzrosty dynamiki nominalnych cen transakcyjnych we wszystkich grupach miast.
"Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza w Krakowie, Wrocławiu i Gdyni. Utrzymywał się popyt na mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze. Obserwowano spadki cen realnych, szczególnie wysokie w Warszawie. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej, niż miało to miejsce kwartał wcześniej" - czytamy w raporcie.
Średnia ważona cena m kw. mieszkania Źródło: NBP
Mieszkania na wynajem przeżywają boom
W 2021 r. wyraźnie wzrósł popyt na mieszkania do wynajęcia. Zdaniem NBP wciąż widoczny jest wzrost zapotrzebowania na lokale tego typu, a trend nasilił się po przybyciu migrantów z Ukrainy. Tymczasem liczba dostępnych mieszkań stale spada.
Zdaniem banku centralnego wzrost stawek czynszów w najmie długoterminowym wpłynął na nieznacznie wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań, ale nabywanych wyłącznie za gotówkę.
- Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe była ujemna ze względu na wzrost oprocentowania SPW - oceniono w raporcie - czytamy w opublikowanym dokumencie.
Narodowy Bank Polski zauważył także, że w siedmiu największych miastach wskaźnik dostępności do mieszkania (oszacowany na podstawie standardowej pensji pracowników firm) spadł w ujęciu kwartał do kwartału. Spadek ten jest skutkiem inflacji, która wyprzedza wzrost wynagrodzeń.
Więcej informacji gospodarczych na stronie głównej Gazeta.pl
