Jawność cen mieszkań. Od czwartku nowy obowiązek
W czwartek 11 września wszedł w życie obowiązek nałożony na deweloperów dotyczący publikowania pełnych informacji o cenach oferowanych przez nich nieruchomości. "Niewątpliwą zaletą tego rozwiązania będzie możliwość dostępu do tych danych, bez konieczności wystosowywania zapytań" - skomentowała Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom w komentarzu przesłanym dla Gazeta.pl.
"Natomiast istnieją pewne wątpliwości dotyczące interpretacji tych przepisów i samej definicji mieszkania oferowanego. Co do zasady tzw. ustawa deweloperska nakazywała, by po sprzedaży lokal mieszkalny był zdjęty z listy dostępnych nieruchomości. Z kolei przepisy o jawności cen zakładają pełną przejrzystość wobec klienta. I tu powstaje pytanie: czy w związku z tym w ofercie deweloperów powinny być uwzględniane również lokale już sprzedane, tylko z odpowiednim oznaczeniem. Jeżeli tak, to kluczowe staje się ustalenie, czy prezentować ich ostatnią cenę ofertową, czy może transakcyjną. W tym zakresie nie ma jeszcze jednoznacznego rozstrzygnięcia" - podkreśliła.
Jawność cen mieszkań - szczegóły nowych przepisów
Katarzyna Kuniewicz zaznaczyła, że zgodnie z założeniami na stronach internetowych deweloperów i portalu rządowego dane.gov.pl powinny być widoczne wszystkie oferowane mieszkania wraz z cenami przypisanymi bezpośrednio do tych lokal. Ponadto umieszczenie wszystkich danych w jednym miejscu miałoby umożliwić kupującym porównywanie cen. "Otóż ten ostatni warunek nie ma szans być spełniony. Wynika to ze sposobu publikacji danych na portalu dane.gov.pl. Różnią się one formatem, metodologią aktualizacji oraz techniką opracowania" - podkreśliła dyrektorka badań rynku Otodom. Wskazała, że nie jest to usystematyzowana, ustrukturalizowana baza, ani jednolity zbiór danych, co sprawia, że w efekcie nie da się ich ze sobą zestawić. "Co więcej, nie zaplanowano wyszukiwarki dla poszczególnych mieszkań. Można więc śledzić jedynie ceny ofertowe pojedynczych lokali" - dodała.
Chodzi o ceny ofertowe. A co z cenami transakcyjnymi?
Przepisy dotyczą jawności cen ofertowych, czyli tych, za które deweloper chce sprzedać mieszkanie. "Klient nie ma dostępu do informacji o cenach, po jakich dana nieruchomość została faktycznie sprzedana" - wskazała Kuniewicz. Dyskusja na temat stawek transakcyjnych wciąż trwa i mają one być ujawniane na Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM), obejmując rynek pierwotny i wtórny. "O ile jawność cen ofertowych została powierzona deweloperom, o tyle w przypadku Portalu DOM mówimy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, który miałby dostać szczególne uprawnienia do pobierania danych nie tylko ze starostw powiatowych, ale też od notariuszy i od administracji skarbowej" - stwierdziła ekspertka. Kolejnym założeniem jest agregowanie danych na poziomie sześciu transakcji. Takie są założenia projektu, nad którym rząd zakończył już prace.
"Równolegle działa środowisko, które postuluje, aby dane będące jednym ze źródeł Portalu DOM zostały udostępnione bezpłatnie. Obecnie dostęp do nich istnieje za pośrednictwem powszechnego Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), jednak jest on odpłatny" - napisała Kuniewicz. Wskazała, że ujawnienie danych z RCN oznacza pokazanie ich w takiej formie, w jakiej robią to dziś powiaty. Jedne wprowadzają wszystkie transakcje, inne tylko część, jedne od razu, a inne z opóźnieniem.
"Tak swobodne udostępnienie danych transakcyjnych oznacza też, że będziemy mieli bardzo dokładnie prezentowane ceny ofertowe, a transakcje będą pojawiały się nieregularnie i fragmentarycznie. Otóż nie będzie to pełny obraz rynku. W dodatku jeśli jakaś transakcja nie pokaże się w oczekiwanym momencie, nie będzie podmiotu, do którego można byłoby zgłosić zastrzeżenia. Co z pewnością wywoła kolejne kontrowersje i dyskusje" - podkreśliła.
"Czy to oznacza wzrost cen?"
Kolejną kwestią, którą wymieniła dyrektorka badań rynku w firmie Otodom, jest RODO. Wskazała, że obecne przepisy nie pozwalają na łączenie danych osobowych z transakcją. "I właśnie te wymogi ma spełniać Portal DOM, a zajmować się tym mają profesjonaliści. Absolutnie nie jest więc prawdą, że upublicznienie Rejestru Cen Nieruchomości mogłoby zastąpić Portal DOM, nad którym prace trwają tak długo. To rozwiązanie odpowiadałoby jedynie oczekiwaniom osób, które chcą szybkiego dostępu do informacji, choć nie zawsze mają świadomość, jak wiele czynników składa się na cenę nieruchomości" - zaznaczyła.
Katarzyna Kuniewicz podkreśliła również, że dotychczas deweloperzy nie ujawniali cen najdroższych mieszkań, ponieważ ich sprzedaż odbywała się kanałami bezpośrednimi. Natomiast po ich upublicznieniu średnia cena lokalu w ofercie powinna wzrosnąć. "Czy to oznacza wzrost cen? Otóż nie. Wzrost średniej ceny mieszkań oferowanych nie oznacza wzrostu cen mieszkań na rynku. To efekt tego, że nowe lokale wprowadzane do oferty są droższe. Ale nie oznacza to, że nieruchomość, którą oglądałam pół roku temu, nagle podrożała" - wyjaśniła.
Ekspertka wskazała na Trójmiasto, gdzie od kilku miesięcy średnie ceny mieszkań w ofercie rosną najbardziej dynamicznie spośród wszystkich analizowanych rynków. Od kwietnia do sierpnia wzrosły one o 11 proc., osiągając poziom 16,8 tys. zł za metr kwadratowy. W ciągu pięciu miesięcy deweloperzy wprowadzali w Trójmieście do sprzedaży 3,1 tys. mieszkań w przeciętnej cenie 17,7 tys. zł/mkw. W tym samym czasie nabywców znalazło 2,3 tys. lokali średnio po 15,5 tys. zł/mkw.
"Podobną sytuację możemy wkrótce zauważyć paradoksalnie także na rynkach, takich jak warszawski, na którym widzieliśmy delikatny powrót średniej ceny do wcześniejszego poziomu. Jeśli teraz dodamy do oferty mieszkania, których dotąd nie było widać, średnia cena może ponownie wzrosnąć. Natomiast, jeszcze raz powtórzę, że samo ujawnienie cen ofertowych to krok w stronę większej przejrzystości, na który rynek od dawna czekał. Dobrze, że wchodzi w życie. Mamy nadzieję, że niedociągnięcia legislacyjne zostaną naprawione dzięki praktyce" - dodała.
Czytaj również: "Deweloperzy wściekli. Polskie miasta chcą od nich wysokiego podatku. 'Niech płacą!'".
Źródło:Otodom
