W Polsce wciąż można kupić dom za 150, a nawet 100 tysięcy złotych. Na przykład w serwisie Nieruchomosci-online.pl widocznych jest około 250 ogłoszeń sprzedaży takich nieruchomości. To jednak bardzo specyficzna część rynku, wyraźnie skoncentrowana geograficznie: aż ponad 40 procent takich ofert pochodzi z województw: podlaskiego, podkarpackiego i lubelskiego. Po drugiej stronie są województwa zachodniopomorskie, lubuskie, wielkopolskie i śląskie. Bardzo tanie domy wolnostojące to zatem domena tak zwanej ściany wschodniej i raczej nie większych miast lub ich bezpośrednich okolic.
Wschodnia Polska jest piękna i przyrodniczo, i kulturowo. To oczywiście ocena subiektywna piszącej ten tekst, pochodzącej z województwa lubelskiego, sercem wciąż mocno obecnej na wschodzie, miłośniczki także Podlasia i Bieszczadów. Ale wiem też, że to, co może wyglądać jak miejsce idealne dla romantycznej ucieczki od wielkomiejskiego pośpiechu, w rzeczywistości bywa pułapką dla szukających ambitnej pracy (a czasem po prostu w ogóle pracy) czy rozwoju, jak bardzo tereny te drenowane są z młodych ludzi i jak szybko może to się dla tych obszarów bardzo źle skończyć.
Dla tych, na których taka perspektywa nie robi negatywnego wrażenia, mamy garść przykładów z serwisu Nieruchomosci-online.pl. W województwie podlaskim, w powiecie bielskim można kupić 70-metrowy murowany dom z 2017 roku - parter według autora ogłoszenia wymaga lekkiego tylko odświeżenia, poddasze w razie potrzeby trzeba by wykończyć. Cena: około 150 tysięcy złotych - za relatywnie nową przecież nieruchomość. Tuż pod Przeworskiem na Podkarpaciu do sprzedaży trafił 80-metrowy drewniany dom z lat 40. XX wieku. W cenie 135 tysięcy złotych jest też murowany budynek gospodarczy oraz działka o powierzchni 15 arów. Tutaj jednak zapewne niezbędny byłby pokaźny wydatek na remont.
I takie właśnie są to przede wszystkim nieruchomości: stare, drewniane, wymagające także wymiany instalacji. - Oczywiście w budżecie do 100-150 tys. zł można znaleźć domy, w których da się zamieszkać, jeśli akceptujemy określony standard, ale najczęściej są to budynki, które zatrzymały się w czasie. Z zewnątrz wyglądają czasami jak całkiem atrakcyjne siedliska, ale w środku zwykle czekają: kilkudziesięcioletnia instalacja, nieszczelne okna i dach, który potrzebuje nowej więźby. To domy, w których nie ma dobrego ocieplenia, a łazienka bywa dostawką. Najczęściej kupuje się je nie dla stanu, lecz dla potencjału, bo technicznie to w dużej mierze projekty do generalnego remontu - mówi Rafał Bieńkowski z portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl.
Według niego niektóre z takich domów mają szansę na przetrwanie dzięki "uciekinierom" z miast, którym niestraszne przedsięwzięcia remontowe i którzy chcą uwić sobie wiejskie gniazdka na weekendowe wypady. W mniej szczęśliwych miejscach - z coraz słabszą infrastrukturą i usługami dla ludności - takie domy będą zapewne z czasem po prostu rozbierane.
Ta opowieść ma jeszcze jedną - moim zdaniem najistotniejszą - warstwę, w której ceny domów to jedynie niewielki element. Ale o tym za chwilę. Najpierw porozmawiajmy o pieniądzach. Dom na prowincji (ale prawdziwej prowincji, nie miasteczku powiatowym z wszelkimi udogodnieniami i opcją dojazdu do dużego miasta w czasie maksymalnie kilkudziesięciu minut) może być znacznie tańszy niż kawalerka w aglomeracji. Wprawdzie ceny mieszkań już nie galopują w górę tak jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu (a nawet zaczęły spadać), jednak w ostatnich latach obserwowaliśmy drastyczny ich wzrost.
To mocno zróżnicowany rynek, więc trudno uznawać za miarodajną średnią dla kraju. Przede wszystkim, jakikolwiek rynek pierwotny istnieje de facto tylko w większych miastach lub ich otoczeniu (co niestety nie zawsze jest widoczne w raportach). Poza tym cena z oferty a cena transakcyjna często wyraźnie się od siebie różnią (szczególnie w ostatnich tygodniach, kiedy deweloperzy zaczęli walczyć o klientów różnego rodzaju rabatami). Do tego jeszcze mamy rynek wtórny, który czasem odkleja się nieco od sprzedaży deweloperskiej.
Najnowsze dane NBP pokazują, że sytuacja jest mocno zróżnicowana. W trzecim kwartale średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym (czyli od dewelopera) na przykład w Warszawie wyniosła 16 294 zł za metr kwadratowy, we Wrocławiu 14 529 zł/m2, Łodzi 9 837 zł/m2, Lublinie 10 814 zł/m2, Krakowie 15 641 zł/m2, a Białymstoku 10 061 zł/m2. W tych miastach ceny w skali roku lekko spadły. Pozostałe duże miasta odnotowały wzrosty, czasem solidne, dwucyfrowe, a ceny na przykład w Bydgoszczy wyniosły średnio10 229 zł/m2, w Gdańsku 14 190 zł/m2, w Katowicach 11 961 zł m/2, Kielcach 9 753 zł/m2, Poznaniu 12 405 zł/m2, a w Rzeszowie 10 583 zł/m2.
Jeśli chodzi o rynek wtórny, to z tego samego raportu NBP wynika, że na przykład w Warszawie średnia cena transakcyjna mieszkania w trzecim kwartale była tam wyższa niż z rynku pierwotnego - 16 405 zł/m2. W jednym mieście - Bydgoszczy - było to mniej niż 8 tysięcy zł za metr kwadratowy (7 567), w aż pięciu - Katowicach, Kielcach, Łodzi, Olsztynie, Opolu i Zielonej Górze mamy "ósemkę" z przodu.
Sytuacja wsi także nie jest jednolita. Dobrze widać to na poniżej mapie, obrazującej intensywność budownictwa mieszkaniowego. Zebrano na niej średnią roczną liczbę domów i mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 osób w latach 2022-2024. Im bardziej czerwony kolor, tym ten wskaźnik niższy. Największe natężenie mieszkaniowych pustyń (przypomnijmy, chodzi o nowe nieruchomości) mamy właśnie przede wszystkim na ścianie wschodniej.
- Na mapie kraju znajdziemy zarówno gminy, w których na 1000 osób przypadało ponad 15 domów i lokali rocznie oddanych do użytku, jak i takie gminy, gdzie analogiczny wskaźnik był znacznie mniejszy od 0,5 domu i lokalu. W grupie pierwszej, czyli wśród budowlanych liderów znajdziemy również gminy wiejskie - przykłady to Sztutowo, Lesznowola, Kosakowo i Raszyn. Jednak znacznie więcej gmin wiejskich już teraz odczuwa skutki demograficznego regresu, czego efektem jest m.in. niska intensywność budownictwa mieszkaniowego - wyjaśnia Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.
Na obszarze woj. małopolskiego, śląskiego i podkarpackiego, przeciętna wieś liczy sobie 750 - 900 osób. W czterech innych województwach - podlaskim, warmińsko-mazurskim, zachodniopomorskim oraz łódzkim - mniej niż 200 osób. Zastanówmy się więc, która wieś, posiadająca 1000 czy 200 mieszkańców, będzie lepiej funkcjonować pod względem obecności podstawowych usług czy nawet pomocy sąsiedzkiej po utracie np. jednej trzeciej mieszkańców? Prawdopodobnie ta większa
- zauważa ekspert.
Jego zdaniem, można - niestety - odnieść wrażenie, że w kontekście wyludniania się obszarów wiejskich pewne wątki są mocno akcentowane, a inne - praktycznie wcale. Przykładowo, sporo mówi się o perspektywie "domów za 1 zł". Faktycznie, bardzo niskie ceny nieruchomości, w tym mieszkaniowych, z zanikających wsi są prawdopodobne w przyszłości. Można mieć jednak wątpliwości, czy takie peryferyjne obszary z tanimi domami będą atrakcyjnym miejscem do życia - nawet dla osób pracujących zdalnie. Ponadprzeciętnie wysoki wiek mieszkańców może sprawić, że wyludniające się gminy będą obciążone finansowo, a ich polityka w dużej mierze zostanie podporządkowana potrzebom seniorów. Zapotrzebowanie na usługi opiekuńcze mocno wzrośnie, a większy odsetek osób w podeszłym wieku sprawi, że bardziej odczuwalne staną się obecne deficyty, na przykład w zakresie transportu zbiorowego.
Wieś peryferyjna jest w procesie powolnego zwijania się. Są miejsca, które już utraciły masę krytyczną, co będzie bardzo trudno odwrócić, zapobiec zanikaniu tamtejszej tkanki społecznej
- mówiła mi już miesiące temu Monika Stanny, dyrektorka Instytutu Rozwoju Wsi i Rolnictwa Polskiej Akademii Nauk.
Opustoszałą ścianę wschodnią widać dobrze na mapach z opracowania GUS "Polska wieś w obiektywie statystycznym". Na poniższej pokazano, że nasycenie gmin z liczbą mieszkańców poniżej 5000 jest tam szczególnie duże (pomarańczowo-brązowy kolor).
To między innymi z takich rejonów młodzi uciekają do miast, przez co lokalna ludność staje się coraz starsza - to pokazuje tzw. indeks starości (i relacja liczby osób w wieku przynajmniej 65 lat przypadających na osoby w wieku 0-14 lat), zobrazowany na poniższej mapie:
Mimo że omawiamy tutaj przede wszystkim wyróżniającą się sytuację ściany wschodniej, eksperci zauważają, że prosty podział wschód-zachód nie wyjaśnia już złożonych zjawisk demograficznych w naszym kraju. - Mamy trzy osie. Po pierwsze historyczną, czyli wschód - zachód, która po 100 latach jest wciąż trwała, druga to oś centrum-peryferie, powstała po transformacji ustrojowej, która jest zdecydowanie silniejsza. Na to nakłada się nowa oś, północny wschód - południowy zachód, będąca konsekwencją dwóch poprzednich i kumulacją nakładających się czynników - wyjaśniała mi prof. Stanny (cały tekst podlinkowany poniżej):
Jest jeszcze jeden ważny czynnik, na który zwracał uwagę Bartłomiej Derski, dziennikarz i ekspert ds. energetyki z portalu WysokieNapiecie.pl podczas niedawnej debaty zorganizowanej przez OtoDom. W odpowiedzi na pytanie, jaka zmiana z jego perspektywy najmocniej wpłynie na rynek nieruchomości w najbliższych latach, wskazał na etykiety energetyczne budynków i mieszkań. W miarę jak będą one wdrażane na rynku - a będzie trzeba je publikować - spadać będą zapewne ceny mieszkań i domów mało efektywnych energetycznie - a takimi są bardzo często stare domy, sprzedawane na prowincji. Takie etykiety będzie trzeba publikować przy sprzedaży czy wynajmie mieszkania lub domu. A różnica w kosztach ogrzewania może sięgać nawet 50-100 proc. Wisi też nad nami opcja wprowadzenia systemu ETS2. Koszty dostosowania takich nieruchomości do zasad efektywności energetycznej mogą być naprawdę potężne.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań w Otodom, zwraca z kolei uwagę na bardzo ciekawe zjawisko przeciwne do wyludniania polskiej prowincji - nie obwarzanków wielkich miast, tylko mniejszych miejscowości odległych od aglomeracji. - One rzeczywiście tracą - podkreśla, zwracając uwagę na przykład na zamykane szkoły.
Bardzo wiele zależy od tego, na ile te miasta staną się dobrymi miejscami do mieszkania. W naszym badaniu na temat przeprowadzek pojawiła się spora grupa młodych ludzi, którzy wracają do korzeni. Pod warunkiem oczywiście, że jest możliwość zdalnej pracy. To pokolenie kruche, które nie buduje nowej, własnej rodziny, dającej siłę. Takie osoby wracają w okolice, w których mieszkają ich rodzice. Oczywiście, to nie jest wielka grupa, ale już się nam w badaniach pojawia
- zauważa ekspertka Otodom.
