Jak wskazuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, na rynku nieruchomości doświadczamy ogromnego popytu na mieszkania i kredyty hipoteczne. Zjawisko to często jest tłumaczone niskim oprocentowaniem lokat bankowych, które w połączeniu z dość wysoką inflacją zachęcają do inwestowania w mieszkania.
Ile kredytu przy minimalnym wynagrodzeniu?
Inną przyczyną tego fenomenu jest bardzo duża dostępność kredytów hipotecznych. "To z kolei efekt najniższego w historii oprocentowania kredytów oraz rosnących wynagrodzeń, zwłaszcza pensji minimalnej, która w ciągu 10 lat się podwoiła" - wyjaśnia w raporcie ekspert. To sprawia, że nawet osoba, która uzyskuje najniższe wynagrodzenie (2062 zł netto) może liczyć na kredyt hipoteczny. Dostępna kwota w takim przypadku wyniesie ok. 130 000 zł.
"Problem polega jednak na tym, że do jego uzyskania potrzebne jest posiadanie oszczędności, które pokryją przynajmniej 10 proc. kupowanej nieruchomości. Oszczędzanie przy tak niskim dochodzie nie jest łatwe. Zadłużanie się w takiej sytuacji jest też dość ryzykowne, gdyż utrata pracy może oznaczać duże kłopoty ze spłatą. Dlatego niewiele osób będących w takiej sytuacji decyduje się na samodzielne zaciągnięcie kredytu hipotecznego" - czytamy w raporcie Expandera.
Ile kredytu dla pary o najniższym wynagrodzeniu?
Bardziej realna jest sytuacja, w której o kredyt hipoteczny wnioskuje para, która chce wspólnie zaciągnąć zobowiązanie. W przypadku pary bez dzieci, której łączny dochód wynosi dwukrotność najniższego wynagrodzenia (4 124 zł netto), dostępna kwota kredytu wynosi, w zależności od banku, od 274 200 zł (PKO BP) do nawet 380 000 zł (BPS). W raporcie Expandera przyjęto założenie, że te osoby nie spłacają żadnego innego kredytu, że mają 10 proc. wkładu własnego, natomiast okres spłaty wyniesie 30 lat.
Jeśli do kwoty kredytu dodamy wkład własny (10 proc.), to okaże się, że taka para może kupić mieszkanie za 422 222 zł. W tym jest 380 000 zł kredytu i 42 222 zł z oszczędności.
Jakie mieszkanie przy takim kredycie?
Według danych NBP o cenach transakcyjnych w I kw. 2021 r. cena mieszkania na rynku wtórnym w Zielonej Górze wynosi 4 764 zł za mkw. Oznacza to, że dysponując kwotą 422 222 zł, można tam kupić mieszkanie o powierzchni 88,6 mkw. Zielona Góra ma jednak najniższe ceny wśród 17 miast, dla których NBP podaje dane. "Najdrożej jest natomiast w Warszawie - 10 135 zł za mkw. Nawet w stolicy nasza przykładowa para może więc kupić całkiem spore mieszkanie. W przypadku przeciętnej ceny będą to niecałe 42 mkw., a więc dwupokojowe mieszkanie" - wskazuje Jarosław Sadowski.
W czym tkwi problem?
Osoby o tak niskich dochodach z reguły nie zadłużają się jednak na tak wysokie kwoty. Jednym z problemów jest wkład własny. "Gdyby rodzice nie pomogli naszej przykładowej parze w zgromadzeniu oszczędności i jeśli w okresie oszczędzania taka para musiałaby płacić za najmowanie mieszkania, to zgromadzenie kwoty 42 222 zł mogłoby im zająć 8 lat (przy założeniu, że będą w stanie odkładać po 10 proc. dochodu) lub cztery lata (jeśli uda im się odkładać po 20 proc. dochodu)" - podkreśla ekspert.
Pary o tak niskich dochodach nie zaciągają tak wysokich kredytów także dlatego, że ich po prostu na to nie stać. Już na początku spłaty rata pochłaniałaby ok. 40 proc. dochodu. Rata to jednak nie jest jedyny koszt związany z utrzymaniem mieszkania. Trzeba jeszcze zapłacić czynsz (w tym woda, śmieci, ogrzewanie, fundusz remontowy), opłacić rachunki za prąd i inne media, ubezpieczyć mieszkanie (obowiązkowe przy kredycie). Suma raty i kosztów utrzymania mieszkania mogłaby przekroczyć połowę dochodów. W przypadku utraty pracy przez jedno z nich nie mieliby szans na poradzenie sobie ze spłatą.
"Dodatkowo istnieje ryzyko wzrostu stóp procentowych. Gdyby za kilka lat oprocentowanie kredytu znacząco wzrosło, to istotnie wzrosłaby również wysokość raty. Dlatego, niezależnie od wysokości dochodu, lepiej nie wykorzystywać swojej zdolności kredytowej do maksimum" - przestrzega Jarosław Sadowski.
