Z jednej strony - banki raczej luzują w ostatnich miesiącach kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, m.in. obniżając (zwykle do ok. 10-15 proc. z ok. 20-30 proc.) poziom wymaganego minimalnego wkładu własnego. Także rekordowo niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytów oraz pożyczania coraz wyższych kwot. Na to ostatnie wpływ ma także szybkie tempo wzrostu cen mieszkań. W ciągu około czterech lat średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wzrosła o ok. 100 tys. zł i dziś wynosi już ok. 320 tys. zł.
Z drugiej strony jednak - banki mają baczne oko na część klientów. Szczególnie tych z branż najmocniej dotkniętych covidowymi restrykcjami (i które w razie konieczności wprowadzania nowych obostrzeń są "pierwsze w kolejce do zamknięcia") - czyli np. gastronomii, rozrywki czy branży eventowej.
Kredyty mieszkaniowe będą trudniej dostępne dla części klientów?
Od 1 lipca br. banki musiały też dostosować się do nowych wytycznych od Komisji Nadzoru Finansowego, zapisanych w tzw. Rekomendacji S. Nie dotyczy ona na razie banków spółdzielczych, które mają jeszcze półtora roku na wdrożenie nowych reguł od KNF.
Rekomendacja S KNF mówi m.in. o tym, że banki muszą badać zdolność kredytową klienta dla okresu spłaty maksymalnie 25 lat. Innymi słowy, klient będzie musiał udowodnić, że kredyt na daną kwotę byłby w stanie spłacić w najwyżej 300 ratach - nawet, jeśli ostatecznie bank udzieli mu kredytu na dłuższy okres, np. 30 czy 35 lat.
Jak wylicza Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, takie "sztuczne" obniżanie zdolności kredytowej może oznaczać otrzymanie kredytu na kwotę nawet blisko 100 tys. zł niższą. To wyliczenia dla modelowego z ratą 2 tys. zł, oprocentowaniem 3 proc. i okresem spłaty 35 lat. Gdyby bank wyliczał zdolność dla 35-letniego okresu spłaty, kredytobiorca mógłby otrzymać nawet ok. 520 tys. zł kredytu. Jednak, gdy bank "sztucznie" zbada zdolność dla okresu 25 lat, klient będzie mógł liczyć na najwyżej ok. 420 tys. zł.
Ciężej może być także osobom, które chcą zaciągnąć duży kredyt niedługo po podwyżce pensji. Rekomendacja S nakazuje bankom, aby te analizowały dochody klienta w skali całego roku. Dotychczas zwykle bazowały na danych z ostatnich trzech miesięcy przed złożeniem wniosku.
Banki będą musiały też przy ocenie zdolności kredytowej w większym niż dziś stopniu uwzględniać ryzyko spadku dochodów klienta. Dotyczy to także kredytobiorców zarabiających w innych walutach niż złoty - banki będą musiały w swoich wyliczeniach analizować scenariusz osłabienia się jej nawet o 50 proc.
To nie są zmiany, które istotnie wpłyną na obniżenie dostępności kredytów. Części klientów mogą jednak utrudnić otrzymanie takiej kwoty kredytu, jaką chcieliby uzyskać
- mówi w rozmowie z Gazeta.pl Agnieszka Nachyła, menedżer ds. produktów hipotecznych w Santander Bank Polska.
Kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem w każdym banku
Nowością jest także to, że Rekomendacja S wymusiła na bankach zaoferowanie kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Oznacza to, że rata takiego kredytu nie mogłaby się zmieniać przez przynajmniej pięć lat. Dziś w Polsce królują kredyty o zmiennym oprocentowaniu, w ramach których - wraz ze spadkiem lub wzrostem stóp procentowych w kraju (a konkretnie - międzybankowej stawki WIBOR) - wysokość rat może zmieniać się nawet co kilka miesięcy.
Jak zauważa jednak Jarosław Sadowski z Expander Advisors, choć banki rzeczywiście dołączyły do swoich ofert kredyty o stałej stopie, to jednak ich oprocentowanie jest zdecydowanie wyższe od zmiennego.
Dla przykładu w Banku Millennium, przy wkładzie własnym wynoszącym 25 proc., oprocentowanie stałe wynosi 3,96 proc., a zmienne 2,31 proc. Nawet, gdyby zaraz po uruchomieniu kredytu WIBOR 3M powrócił do poziomu sprzed pandemii (1,71 proc.), to oprocentowanie zmienne wzrosłoby do 3,81 proc. Wciąż byłoby więc mniejsze od oprocentowania stałego. W takiej sytuacji osoba, która wybrała oprocentowanie stałe, przez 5 lat płaciłaby wyższe raty niż ta, która wybrała oprocentowanie zmienne
- zwraca uwagę Sadowski. Dodaje też, że banki nie zaproponowały kredytów z oprocentowaniem stałym przez cały okres spłaty, ale zwykle "tylko" na pięć lat - minimum, jakiego wymaga Rekomendacja S KNF. Po tym czasie oprocentowanie stałe... zmieni się (choć po zmianie znów będzie mogło być stałe przez kilka lat).
Oprocentowanie stałe dostępne będzie nie tylko dla nowych kredytobiorców, ale także dla osób już spłacających kredyty. Jeśli ktoś jest zainteresowany zmianą, powinien zawnioskować o nią w banku, a następnie podpisać aneks do umowy kredytowej.
Oprocentowanie stałe z jednej strony daje kilkuletnią stabilizację wysokości raty. Jako, że w perspektywie najbliższych kwartałów stopy w Polsce powinny pójść w górę, kredytobiorcy z kredytami o zmiennej stopie szybciej odczują wzrost rat. Z drugiej strony - będą to wzrosty stopniowe, a przez to (oby) mniej szokujące dla budżetu domowego. Tymczasem gdy raz na kilka lat zmieni się poziom oprocentowania kredytu o stałej stopie, może być to zmiana skokowa, bardzo wyraźna.
