Co musi się stać, żeby ceny mieszkań zaczęły spadać? Na koniec ubiegłego roku mocno rosły

Ceny mieszkań w internetowych ogłoszeniach sprzedaży w IV kwartale 2021 r. wciąż rosły i przeciętnie były o 16 proc. wyższe niż przed rokiem. Spadków praktycznie nie ma nawet w danych miesięcznych, czyli w porównaniu grudnia z listopadem.

Po latach rekordowo niskich stóp procentowych i niskiej inflacji (a nawet deflacji) znaleźliśmy się w warunkach bardzo wysokich odczytów inflacyjnych oraz dynamicznych podwyżek stóp procentowych. Do tego dochodzą zmiany podatkowe związane z Polskim Ładem, wysokie ceny materiałów budowlanych, szybki wzrost wynagrodzeń, czy ryzyko zaostrzenia konfliktu zbrojnego na Ukrainie. Niedługo ruszy również program "Mieszkanie bez wkładu własnego". Wszystkie powyższe elementy będą miały wpływ na sytuację na runku nieruchomości w 2022 r.

MieszkanieNa tysiąc Polaków jest 400 mieszkań. Sporo brakuje do europejskiej czołówki

Wysoki popyt na mieszkania i znaczny wzrost cen

Rekordowo niskie stopy procentowe i drożejące ceny materiałów budowlanych doprowadziły do bardzo wysokiego popytu na mieszkania i znacznego wzrostu cen - wynika z raportu Expandera i Rentier.io.

Tempo wzrostu było zbliżone we wszystkich segmentach rynku (małe, średnie i duże lokale) i wyniosło po ok. 16 proc. rok do roku. Największe wzrosty, przekraczające 20 proc. r/r, odnotowano w Białymstoku (25 proc. r/r) i Sosnowcu (20 proc.). Najsłabiej wyglądała sytuacja w Bydgoszczy (7,4 proc. r/r) i Częstochowie (9,8 proc. r/r).

Ceny mieszkań i ich roczne zmianyCeny mieszkań i ich roczne zmiany Fot. Expander / Rentier.io

W samym grudniu 2021 r. w porównaniu do listopada 2021 r. ceny spadły tylko w Bydgoszczy (-1,4 proc.). W pozostałych stawki wciąż rosły.

"Prezentowane dane o cenach mieszkań to już jednak przeszłość. Obecnie trwa natomiast okres, który można nazwać oczekiwaniem" - czytamy w raporcie. Osoby, które rozważają zakup mieszkania, czekają, aby sprawdzić swoje dochody po wprowadzeniu zmian podatkowych związanych z Polskim Ładem, a jeszcze inni chcą sprawdzić, jak mocno wzrosną stopy procentowe.

Nieruchomości. Wojna na Ukrainie może podbić ceny mieszkań

Wpływ na ceny mieszkań ma wiele różnych czynników. Część z nich może spowalniać rynek i działać na spadek cen, a inne mogą je podbijać. Wśród czynników, które mogą wpływać na dalszy wzrost cen mieszkań lub ich utrzymanie na obecnym wysokim poziomie są przede wszystkim wysokie ceny materiałów budowlanych i rosnące płace (zarówno budowlańców jak i nabywców mieszkań).

Nowym i niedocenianym czynnikiem jest natomiast zagrożenie wojną na Ukrainie. "Gdyby wybuchł konflikt na dużą skalę, to nagle do naszego kraju mogą uciekać miliony Ukraińców. Ci musieliby gdzieś mieszkać. W krótkim czasie nie dałoby się zaspokoić tego popytu, więc zapewne mocno wzrosłyby stawki najmu, a to do góry pociągnęłoby ceny mieszkań. Nawet jeśli do wojny na dużą skalę nie dojdzie, to już samo zagrożenie zapewne wpłynie na wzrost liczby imigrantów z Ukrainy" - podkreślono w raporcie.

Rynek mieszkań rozgrzany do czerwoności. Tak dużo nie zbudowaliśmy od 1979 r.Rynek mieszkań rozgrzany do czerwoności. Tak dużo nie zbudowaliśmy od 1979 r.

Wysokie stopy procentowe będą ściągać ceny mieszkań w dół

Zdaniem ekspertów Expandera i Rentier.io, głównym czynnikiem oddziałującym na spadek cen będą podwyżki stóp procentowych. Hamują one zarówno popyt inwestycyjny jak i ze strony nabywców kupujących mieszkania dla siebie. Dzięki podwyżkom stóp inwestorzy mogą uzyskać rentowność na poziomie ponad 6 proc., kupując obligacje korporacyjne. Taka inwestycja wymaga dużo mniej zachodu niż zakup mieszkania i później jego wynajmowanie. Mieszkania nie są więc już jedynym sposobem na uzyskanie wysokich i stabilnych zysków.

Oprocentowanie części kredytów hipotecznych może przebić 7 proc.

Dodatkowo wyższe stopy procentowe powodują, że droższe stają się kredyty hipoteczne. Stawka WIBOR 6M, stosowana przez banki udzielające większość nowych kredytów, wzrosła z 0,27 proc. we wrześniu do 3,44 proc. obecnie - wynika z raportu. W rezultacie rata przeciętnego kredytu, czyli na 330 000 zł na 25 lat wzrosła z 1 544 zł do 2 136 zł, czyli aż o 38% proc.

"To jednak nie koniec. Notowania kontraktów terminowych pokazują, że za pół roku WIBOR 6M może wynosić aż 4,8 proc. W takiej sytuacji oprocentowanie kredytów z 10-procentowym wkładem własnym przekroczyłoby 7 proc. Rata wspomnianego wcześniej kredytu wyniosłaby natomiast 2 419 zł, czyli o 56 proc. więcej niż we wrześniu - podkreślono.

Wyższe koszty kredytu w przypadku zakupu inwestycyjnego oznaczają mniejszy zysk. W przypadku zakupu mieszkania dla siebie problemem jest również spadek dostępnej kwoty kredytu. We wrześniu 2021 r. była ona o ok. 38 proc. wyższa niż przy obecnym poziomie stawki WIBOR. "Oznacza to, że jeśli przed podwyżkami stóp ktoś mógł liczyć na kredyt np. na 400 000 zł, to obecnie otrzyma ok. 289 000 zł. Należy jednak dodać, że warto porównywać oferty banków pod tym względem, gdyż dostępna kwota kredytu w poszczególnych bankach potrafi się różnić nawet o ponad 100 000 zł" - tłumaczą eksperci.

Zobacz wideo Tarcza antyinflacyjna dla wspólnot mieszkaniowych w praktyce - rzeczniczka URE tłumaczy

Wzrosła liczba mieszkań, spadła liczba ludności w Polsce

W ostatnim czasie, po publikacji przez GUS wstępnych danych ze spisu powszechnego, pojawiały się też pytania, czy ceny mieszkań nie powinny spaść w efekcie tego, że mamy ich już dość dużo. Z danych GUS wynika, że mamy w Polsce 15,2 mln mieszkań. Od spisu z 2011 r. do tego z 2021 r. przybyło ich aż o 1,7 mln. W tym samym czasie liczba ludności Polski skurczyła się o 332 tysiące osób.

"Na podstawie tych danych łatwo wyciągnąć błędne wnioski. Problem polega na tym, że podana liczba ludności nie uwzględnia imigrantów przebywającym w naszym kraju czasowo. Obecnie jest ich około 3 mln, podczas gdy 10 lat temu było to ok. 56 tysięcy. Tak duży napływ imigrantów sprawił, że pomimo zwiększenia liczby mieszkań o 1,7 mln, jeszcze kilka miesięcy temu sprzedawały się one 'jak świeże bułeczki'" - podkreślono.

Nadchodzą dziwne czasy na runku nieruchomości

Zdaniem ekspertów, w najbliższych latach sytuacja na rynku nieruchomości mocno będzie się zmieniała, ponieważ coraz starsze są osoby urodzone w okresie powojennego boomu demograficznego. "To sprawi, że coraz szybciej będą się wyludniały małe miejscowości i wsie. Szczególnie będzie to dotyczyło tych oddalonych od dużych miast. W takich miejscach ceny mieszkań za 10 lat mogą być bardzo niskie, ale i tak nikt nie będzie chciał ich kupić" - czytamy.

Na drugim biegunie będą miasta, które będą sprawnie przyciągały imigrantów, zarówno zagranicznych, jak i młodych Polaków, przenoszących się w poszukiwaniu wykształcenia i dobrej pracy. W takich miejscach popyt będzie utrzymywał ceny na wysokich poziomach.

Więcej o: