We wtorek 8 marca Rada Polityki Pieniężnej znów podniosła stopy procentowe. Referencyjna stawka poszła w górę o 0,75 punktu procentowego, do 3,50 proc. Ekonomiści raczej nie mają wątpliwości, że powinniśmy szykować się na kolejne podwyżki stóp w nadchodzących miesiącach.
KNF publikuje nowe wytyczne ws. kredytów hipotecznych
Podwyżki stóp to oczywiście oręż NBP m.in. w walce z inflacją oraz słabnącym złotym. Jednocześnie to jednak zła wiadomość dla ok. 3,5 mln kredytobiorców złotowych, bo oprocentowanie niemal wszystkich kredytów mieszkaniowych w złotych jest ściśle uzależnione od poziomu stóp. Gdy rosną, w górę idą też raty ich kredytów.
W tym kontekście przerazić mogło kredytobiorców najnowsze stanowisko Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego ws. działań mających na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego. KNF napisała w nim, że "zaleca, żeby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 pp.". Dotychczas banki badając zdolność kredytową musiały brać pod uwagę scenariusz wzrostu stóp o nie mniej niż 2,5 pp. wobec ich aktualnego poziomu (choć niektóre banki już przyjmowały wyższy poziom). KNF podwoiła więc ten bufor. Oczekuje, że banki dostosują się do tego zalecenia błyskawicznie, do końca marca br.
Dziś trudno sobie wyobrazić, że główna stopa NBP wzrosła jeszcze aż o 5 pp. Oznaczałoby to, że doszłaby aż do 8,5 proc. To wpędziłoby gospodarkę w recesję, a wielu kredytobiorców w poważne problemy finansowe. Niemniej zgodnie z najnowszym stanowiskiem KNF, banki nie powinny wykluczać takiego scenariusza.
Komisja Nadzoru Finansowego zaleca bankom także m.in., aby przy ocenie zdolności kredytowej przyjmowały koszty utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego. Powinien uwzględniać nie tylko zróżnicowanie tych kosztów ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej, ale także korygować go o poziom oczekiwań inflacyjnych i długość okresu kredytowania.
- Więcej o wojnie w Ukrainie i sankcjach na Rosję przeczytaj na stronie głównej Gazeta.pl
Stopy w górę, zdolność kredytowa ostro w dół
Podkręcenie wymogów co do sposobu liczenia zdolności kredytowej sprawi, że część osób, które dotychczas otrzymałyby kredyt, teraz go nie dostanie lub bank będzie skłonny pożyczyć znacznie niższą kwotę. Jak wynika z wyliczeń Jarosława Sadowskiego z Expandera, osoba, którą stać na ratę w wysokości 3 tys. zł, obecnie może liczyć na ok. 368,5 tys. zł kredytu - przy założeniu 25 lat okresu spłaty i marży 2,48 proc. Gdy jednak bank zmieni założenia w swoim kalkulatorze i zamiast podwyżki stóp o 2,5 pp. zacznie przyjmować 5 pp., to dostępna kwota kredytu spadnie do 303 tys. zł, tj. o ok. 18 proc.
Podniesienie minimalnego buforu przy badaniu zdolności kredytowej z 2,5 proc. do 5 proc. wpłynie na ograniczenie popytu na kredyt hipoteczny. Wpływ będzie negatywny, ale nie drastyczny. Zmiany oznaczają, że część klientów nie otrzyma kredytu - zmiana buforu w takiej skali powoduje, że przy stopach na poziomie 4-5 proc. klienci będą 'testowani' na stopy na wysokości około 9-10 proc.
- powiedział PAP Biznes analityk Biura Maklerskiego mBanku Michał Konarski. Jak dodał, przy założeniu wskaźnika DtI (stosunek raty do dochodów) na poziomie 40 proc. zmiana będzie oznaczała, że aby otrzymać 300 tys. zł kredytu, wymagane będą zarobki w okolicach 6 tys. zł. Do tej pory zarobki mogły być o około 1 tys. zł niższe.
To niejedyna zmiana w sposobie wyliczania zdolności kredytowej, jaką zaordynowała w ostatnim czasie Komisja Nadzoru Finansowego. Od lipca 2021 r. banki muszą też badać zdolność kredytową klienta dla okresu spłaty maksymalnie 25 lat. Innymi słowy, klient musi udowodnić, że kredyt na daną kwotę byłby w stanie spłacić w najwyżej 300 ratach - nawet, jeśli ostatecznie bank udzieli mu kredytu na dłuższy okres, np. 30 czy 35 lat.
Zdolność kredytowa spada także z powodu podwyżek stóp procentowych. Jak wylicza Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, trzyosobowa rodzina, która ma do dyspozycji dwie średnie krajowe, mogła jeszcze we wrześniu 2021 roku pożyczyć na zakup mieszkania 700 tysięcy złotych. Dziś jest to o około 150-180 tysięcy złotych mniej.
Jeśli zmaterializują się przewidywania, zgodnie z którymi Rada Polityki Pieniężnej dalej będzie podwyższać stopy procentowe, to dalej topnieć może też zdolność kredytowa rodaków. W perspektywie sześciu miesięcy wyjściowa (wrześniowa) zdolność kredytowa może łącznie spaść o 200-250 tysięcy złotych
- analizuje Turek.
***
Trwa rosyjska wojna przeciwko Ukrainie. Są informacje o zniszczonych domach, rannych i zabitych. Potrzeby rosną z godziny na godzinę. Dlatego Gazeta.pl łączy sił z Fundacją Polskie Centrum Pomocy Międzynarodowej (PCPM), by wesprzeć niesienie pomocy humanitarnej Ukrainkom i Ukraińcom. Każdy może przyłączyć się do zbiórki, wpłacając za pośrednictwem Facebooka lub strony pcpm.org.pl/ukraina. Więcej informacji w artykule.
