"Urząd Komisji Nadzoru Finansowego od pewnego czasu obserwuje w mediach wzmożoną aktywność firm deweloperskich oraz powiązanych z nimi analityków, skupioną na pogarszającej się sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego, a pośrednio - także ich własnej. Według prezentowanych opinii związane ma to być ze spadkiem zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań, co ma wynikać głównie z oczekiwań UKNF dotyczących zasad badania zdolności kredytowej przez banki. W opiniach tych, akcentując m.in. troskę o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, wskazuje się, że działania ostrożnościowe Urzędu KNF w tym zakresie są niezrozumiałe lub nadmiarowe" - tak zaczyna swoje oświadczenie polski nadzorca.
KNF odpowiada deweloperom
O co tu chodzi? KNF zauważył, że deweloperzy podnoszą w ostatnim czasie argument odnośnie sensowności utrzymywania zaostrzonych rekomendacji dotyczących kredytów hipotecznych. Trudno zresztą nie zauważyć, skoro Polski Związek Firm Deweloperskich wysłał do Urzędu pismo w tej sprawie już kilka miesięcy temu, do tego niedawno wtórowali mu przedstawiciele banków (a dokładnie szef Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz w czasie Kongresu Deweloperskiego).
Chodzi o zalecenia, które weszły w życie w kwietniu. Od tego czasu banki, licząc zdolność kredytową, muszą sprawdzać, czy potencjalny kredytobiorca udźwignąłby wzrost oprocentowania kredytu o 5 punktów procentowych. Wcześniej było to 2,5 proc. Ta rekomendacja mocno obniżyła więc zdolność kredytową Polaków. Oczywiście, trzeba też pamiętać, że nie tylko ruchy KNF w tę zdolność uderzyły. Taki efekt (w pełni zamierzony) miały też podwyżki stóp procentowych, które Rada Polityki Pieniężnej zaczęła zatwierdzać w październiku ubiegłego roku. Główna stopa procentowa w ciągu tego roku wzrosła z rekordowo niskiego poziomu 0,1 proc. do 6,75 proc.
Komisja Nadzoru Finansowego w swoim oświadczeniu zaznacza, że na sytuację rynku mieszkaniowego wpływa wiele różnych czynników, "takich jak w pierwszej kolejności ceny mieszkań, które uzależnione są m.in. od ich podaży, cen energii, cen i dostępności materiałów budowlanych czy wykwalifikowanych pracowników, a także polityki marżowej deweloperów." Stwierdza też, że podaż "w znaczącym stopniu kształtowana jest przez popyt o charakterze inwestycyjnym, związanym ze zjawiskiem wręcz hurtowego nabywania nowych mieszkań przez klientów instytucjonalnych" (z tym deweloperzy pewnie się nie zgodzą, zresztą jak niektórzy obserwatorzy rynku mieszkaniowego, podkreślający, że zakupy pakietów mieszkań przez fundusze inwestycyjne to wciąż niewielka część tego rynku). Wśród czynników KNF wymienia jeszcze nastroje wśród samych potencjalnych kredytobiorców.
Riposta KNF i uwaga zwrócona na marże
Dalej następuje mocniejsze uderzenie. Komisja zwraca bowiem uwagę na marże firm deweloperskich.
Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej. Z danych Urzędu KNF wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 r. wyniosła 31 proc., zaś za pierwsze półrocze 2022 r. - 29,4 proc.
- pisze KNF, powołując się na dane dotyczące deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie. Przypomina też temat kredytów frankowych, do tej sprawy odnosząc wezwania do poluzowania regulacji. Według Komisji, w tym kontekście postulaty takiego luzowania "brzmią niepokojąco". Urząd podkreśla, że jego głównym mandatem jest "dbałość o stabilność i bezpieczeństwo polskiego sektora finansowego, w tym sektora bankowego, a poprzez to także wszystkich - należy podkreślić - jego klientów", a rekomendacja S nie miała na celu sterowanie rynkiem kredytów czy budownictwa mieszkaniowego, lecz właśnie owa stabilność i bezpieczeństwo całego sektora.
Zdaniem Komisji, sytuacja ekonomiczna i przeróżne ryzyka, w tym geopolityczne, to argumenty dla podtrzymania ostrożności w temacie kredytów konsumenckich. "Dlatego uważamy postulaty deweloperów zmierzające do poluzowania ostrożnościowej polityki UKNF za nieuzasadnione, zaś ich narrację w mediach za szkodliwą i mogącą wprowadzać w błąd co do faktycznego bezpieczeństwa długoterminowych zobowiązań finansowych" - czytamy w oświadczeniu. KNF jak na razie przesłanek to poluzowania swoich zaleceń nie widzi.
Hipoteki siadły
Sprzedaż kredytów mieszkaniowych w tym roku mocno siadła. To, co dzieje się w hipotekach, można nazwać załamaniem - i ten rynek uklepuje właśnie dno. Jak zauważają ekonomiści mBanku, z danych BIK wynika, że ta sprzedaż w tym roku to około 2 miliardy złotych miesięcznie, w ubiegłym było to około 8 miliardów. "To potężne wyhamowanie." - podkreślają.
W najnowszym raporcie Biura Informacji Kredytowej można przeczytać, że we wrześniu liczba kredytów hipotecznych spadła o 70,6 proc. rok do roku, a ich łączna wartość o 71,3 proc. "Dla kredytów mieszkaniowych wrzesień, podobnie jak poprzednie miesiące, był katastrofalny. Banki udzieliły tylko 7,3 tys. kredytów, co jest wynikiem najniższym od ponad 12 lat, czyli od stycznia 2010 r." - mówi, cytowany w komunikacie, Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
