WIRON nadchodzi. Jeśli czekacie na obiecane przez Morawieckiego niższe raty, to możecie się nie doczekać

WIRON, czyli stawka, która docelowo ma zastąpić WIBOR, powoli wita się z rynkiem. Kilka dni temu banki zawarły pierwszą opartą o niego transakcję. Sektor przygotowuje się do zaoferowania kredytów bazujących na tej stawce. W aktywnych kredytach mieszkaniowych WIRON zastąpi jednak WIBOR dopiero w 2025 r. - a nie w 2023 r., jak wiosną ub.r. zapowiadał premier Morawiecki. Zapewniał on wówczas także, że nowa stawka oznaczać będzie niższe raty. Tego też możemy się jednak nie doczekać.

Powoli, krok po kroku, z polskim rynkiem finansowym wita się stawka WIRON. Kilka dni temu pierwszą - raczej testową, pokazującą, że się da - transakcję opartą o tę stawkę zawarły PKO Bank Polski oraz ING Bank Śląski.

Z punktu widzenia klientów sprawa wygląda tak, że w 2023 r. (pewnie w drugim kwartale, może połowie roku) pojawią się w bankach pierwsze kredyty, których zmienne oprocentowanie będzie bazowało właśnie na WIRON-ie, a nie - jak dotychczas - WIBOR-ze. Choć jednocześnie z pewnością aktywnie przedstawiane nam będą też oferty kredytów z okresowo stałą stopą procentową. Pierwsze banki (ING Bank Śląski, BNP Paribas) w ogóle wycofały w ostatnich tygodniach z oferty kredyty oparte na WIBOR-ze.

Co ciekawe, zgodnie z rekomendacją Narodowej Grupy Roboczej pracującej nad WIRON-em (w jej skład wchodzą m.in. przedstawiciele KNF, NBP, Ministerstwa Finansów, spółki GPW Benchmark i banków), oprocentowanie zmienne powinno bazować na miesięcznej stawce WIRON (a nie 3- lub 6-miesięcznej, jak w przypadku WIBOR-u). To może sugerować, że także aktualizacja wysokości raty odbywałaby się co miesiąc. W ten sposób szybciej dostosowywałaby się do sytuacji na rynku.

Mieszkanie (zdjęcie ilustracyjne)Nowy podatek od mieszkań, jak można go nie płacić. Ekspert wyjaśnia

  • Pomóż Ukrainie, przyłącz się do zbiórki. Pieniądze wpłacisz na stronie pcpm.org.pl/ukraina

Masz kredyt? WIRON dla ciebie będzie od 2025 r. Ale nie musi być taniej

Co natomiast z kredytami, które już spłacamy? Po pierwsze, jak pewnie każdy zauważył, nie ziściły się zapowiedzi premiera Morawieckiego z kwietnia 2022 r., że nowa stawka zastąpi WIBOR już od stycznia 2023 r. (i obniży raty!). Już wówczas plany Morawieckiego szokowały inwestorów czy ekonomistów. Morawiecki jako doświadczony bankowiec na pewno zdawał sobie sprawę, że tak błyskawiczne prace i wdrożenie nowej stawki jest nierealne. Wciskał więc kit?

Możliwe, że z jednej strony tak, ale z drugiej - miał w tym "kicie" ukryty cel, który się powiódł - wywrzeć presję na sektor bankowy, KNF i spółkę GPW Benchmark, aby wzięli się w końcu za reformę WIBOR-u, która i tak była planowana.

Jest dużo rzeczy, które branży nie przychodziły do głowy i kiedyś byłoby niemożliwe. A teraz przychodzą politycy i się dzieje

- słyszymy nieoficjalnie z sektora.

Dla osób z kredytami mieszkaniowymi w złotych ważny jest rok 2025 r. To wówczas - zgodnie z mapą drogową Komisji Nadzoru Finansowego - WIBOR ma umrzeć (tj, przestanie być wyliczany) i ma nastąpić masowa konwersja WIBOR-u na WIRON w umowach kredytowych. Słowem, choć już dziś część kredytobiorców dostaje od banków ogólne aneksy do umów (ogólne, bo chodzi na razie o uzupełnienie kontraktu o zapisy umożliwiające bezproblemowe przejście w WIBOR-u na WIRON), to na samą podmianę WIBOR-u na WIRON jeszcze zaczekamy.

I najważniejsza rzecz - czy od zamiany WIBOR-u na WIRON rata kredytu spadnie? Przypomnijmy, że tak właśnie sprawę przedstawiał wiosną 2022 r. rząd Morawieckiego. Wyliczał nawet, że dzięki odejściu od WIBOR-u w kieszeniach kredytobiorców zostanie 1 mld zł rocznie.

Problem w tym, że... wcale tego nie wiadomo. Wprawdzie obecnie WIRON jest wyraźnie niższy niż WIBOR, ale trzeba dodać tu dwa zastrzeżenia.

Pierwsze - z charakterystyk WIRON-u i WIBOR-u wynika, że gdy stopy procentowe w Polsce będą spadały (lub będą oczekiwania ku temu), to WIBOR czasowo może być niższy. Po drugie - przy zamianie WIBOR-u na WIRON i tak powinien bowiem zostać zastosowany też tzw. spread korygujący.

Ma on sprawiać, że nowy wskaźnik nie zaburzy relacji w umowie między bankiem a klientem - nie daje klientowi korzyści, ale też go nie krzywdzi. Słowem - ma sprawić, że zamiana WIBOR-u na WIRON ma być neutralna.

Nie oznacza to jednak, że oprocentowanie (a przez to rata) zupełnie się nie zmieni. Spread korygujący zostanie wyliczony prawdopodobnie na podstawie różnicy między stawką WIBOR a WIRON za poprzednich pięć lat. A ta różnica się zmienia. Jako, że nie będzie się więc liczyła ostatnia różnica między stawkami, ale to, jak kształtowała się ona średnia przez ostatnie lata, może się okazać, że suma WIRON-u i spreadu korygującego będzie niższa od ostatniego WIBOR-u, ale też może być wyższa. 

Można powiedzieć, że w dłuższym horyzoncie zamiana powinna być w miarę neutralna, ale krótkoterminowo kredytobiorcy będą mogli zobaczyć nawet wzrost raty z powodu przejścia na WIRON (choć spadek też będzie oczywiście możliwy). 

A żeby jeszcze skomplikować całą sprawę, to choć przy zamianie WIBOR-u na WIRON powinien zostać zastosowany wspomniany spread korygujący, to teoretycznie można sobie wyobrazić, że... go nie będzie. Kilka miesięcy temu prezes GPW Marek Dietl (do GPW należy spółka GPW Benchmark) mówił w rozmowie z "Dziennikiem Gazetą Prawną", że w efekcie decyzji czysto politycznej korekty spreadu może w ogóle nie być. 

Gdyby jednak spread korygujący był, to tak naprawdę zmiany dla kredytobiorców mogą okazać się znikome albo żadne. 

Po co zamiana WIBOR-u na WIRON?

Tak naprawdę prędzej czy później i tak WIBOR zostałby ukatrupiony ze względu na swoje wady (na które szerzej zaczęto zwracać uwagę w cyklu podwyżek stóp) oraz archaiczność. Presja ze strony rządu sprawiła, że banki, KNF i GPW Benchmark musiały jednak zakasać rękawy już teraz.

De facto w zamianie WIBOR-u na WIRON wcale nie chodzi o spadek rat kredytów, jak raczył sugerować w zeszłym roku premier Morawiecki. Głównym powodem jest po prostu to, że WIRON jest lepszy od WIBOR-u - bardziej przejrzysty, bardziej zrozumiały. Żeby nie było wątpliwości - wbrew niektórym głosów z WIBOR-em od strony formalnej wszystko jest w porządku, spełnia wszystkie reguły z unijnego rozporządzenia BMR. 

Co z WIBOR-em jest więc nie tak? Generalnie stawka ta wskazuje, na jakich warunkach banki składają u siebie nawzajem depozyty. Problem w tym, że zwykle są to tylko depozyty na jedną noc (tzw. overnight). Te na 3 czy 6 miesiące, których warunki powinien odzwierciedlać WIBOR 3M i 6M (a to na tych stawkach bazuje oprocentowanie kredytów mieszkaniowych), w zasadzie nie istnieją.

Jest na to sposób - WIBOR 3M czy 6M można ustalać na podstawie deklaracji banków, a nie rzeczywistych transakcji. Jest to jak najbardziej dozwolone unijną dyrektywą. Co więcej, te deklaracje też nie są "spod dużego palca" - wylicza je algorytm ekonometryczny bazujący na twardych danych rynkowych. Nad wszystkim czuwa GPW Benchmark i KNF. No ale jednak wszystko może wyglądać pokrętnie i wzmagać obawy o manipulacje ze strony banków.

Do WIRON-u takich zarzutów nie powinno być. Po pierwsze, stawka ta nie patrzy w przód jak WIBOR, ale w tył - czyli na transakcje, które już się odbyły. Po drugie i ważniejsze, WIRON 3M czy 6M jest wyliczany na podstawie transakcji overnight (czyli tych, do których rzeczywiście dochodzi!) na prostej zasadzie procentu składanego. Po trzecie, o ile WIBOR bazował na transakcjach czy deklaracjach dziesięciu banków, o tyle WIRON opracowywany jest na podstawie transakcji banków z instytucjami finansowymi oraz dużymi przedsiębiorstwami. To wszystko powinno dać WIRON-owi mandat zaufania.

  • Więcej o gospodarce przeczytaj na stronie głównej Gazeta.pl

Waldemar Buda, minister rozwoju i technologiiNieruchomości i "podatek 5 plus". Buda komentuje zapowiedzi premiera

***

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości, jak kształtują się ceny mieszkań i koszty ich utrzymania oraz co się dzieje z kredytami hipotecznymi? Więcej na te tematy czytaj pod tym linkiem: next.gazeta.pl/nieruchomosci 

Więcej o: