- Pewnik, za jaki przyjęliśmy załamanie się rynku, a co za tym idzie wysyp nieruchomości po okazyjnych cenach jednak nie nastąpił - mówił Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu [LINK]. Eksperci przewidywali, że im wyższe będą stopy procentowe, tym bardziej rynek mieszkaniowy powinien odczuwać wszelkie niedogodności związane ze zmniejszonym popytem, a to oznacza, że ceny będą mogły podlegać negocjacjom z deweloperami. Okazało się jednak, że ceny zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym są wyższe niż przed rokiem (chociaż nie we wszystkich przypadkach).
Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym wzrosły
We Wrocławiu mieszkania na rynku wtórnym w porównaniu do IV kw. 2022 były droższe o ponad 10 proc. za metr kwadratowy. Natomiast w ciągu roku ceny wzrosły średnio o 15,2 proc. Z kolei w Łodzi transakcje pośredników Metrohouse z pierwszych trzech miesięcy 2023 roku, wskazują na wzrost cen w granicach 2,5 proc. W Poznaniu jest to 6,1 proc. Istotnych zmian cenowych jednak nie zauważono. Ciekawym przypadkiem jest Warszawa. W stolicy zaobserwowano zauważalny spadek ceny za metr kwadratowy - o 5,1 proc. Średnia cena spadła, więc poniżej poziomu 12 tys. zł. za mkw.
Zupełnie inaczej wygląda jednak sytuacja na rynku pierwotnym. - Poziom średniej ofertowej ceny warszawskiego lokalu bliski 14 500 zł/mkw. to oczywiście nowy cenowy rekord. Na sytuację z Warszawy na pewno miały wpływ bardzo dobre wyniki sprzedażowe deweloperów w marcu 2023 r. Mowa o sprzedaży najwyższej od stycznia 2020 roku - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Wzrost cen w stolicy wyniósł 6,2 proc. Z kolei w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Gdańsku ceny również poszły w górę - od 0,8 proc. w Poznaniu do 3,2 proc. w Gdańsku. "I na wszystkich siedmiu głównych rynkach ceny m/m znów lekko w górę. Coś się internetowym ekspertom zaklinanie rzeczywistości nie powiodło" - komentuje te dane Marcin Krasoń, analityk Otodom.
Wzrosła liczba sprzedaży mieszkań
Równolegle do wzrostu cen odnotowano znaczący wzrost sprzedaży deweloperów. - Najciekawszy jest przypadek Poznania, gdzie mimo dużo większego popytu średnia ofertowa cena 1 mkw. nowych lokali była najbardziej stabilna (wzrost o 0,8 proc.). Na terenie stolicy Wielkopolski zwiększył się udział nowych mieszkań z ceną 8000 zł/mkw. - 9000 zł/mkw., pomimo wzrostu udziału takich "M" w sprzedaży - wyjaśnia Andrzej Prajsnar. Z kolei w przypadku mieszkań z rynku wtórnego zauważano inną tendencję. Ceny ofertowe są obniżane w trakcie ekspozycji mieszkań na rynku. Obniżki często sięgają ponad 5 proc., a dodatkową kwotę można jeszcze wynegocjować w indywidualnych rozmowach o warunkach transakcji. - Wydłuża się natomiast czas sprzedaży mieszkań. Zjawisko to jest szczególnie widoczne w stolicy, gdzie średni czas oczekiwania na umowę sprzedaży wyniósł średnio aż 159 dni, czyli ponad 5 miesięcy. W koszyku transakcji pozostałych największych miast oczekiwanie na transakcję trwało średnio 124 dni - mówi Marcin Jańczuk.
Polacy coraz częściej biorą kredyty hipoteczne
Analogicznie do zwiększonego ruchu na rynku mieszkań widać go także w ruchu kredytów hipotecznych. Marzec był pierwszym miesiącem od dawna, w którym doszło do istotnego wzrostu zainteresowania rynkiem kredytowym. Kwota wypłaconych kredytów w I kw. nie przekroczyła jednak 8 mld zł. Ile kredytów dokładnie przyznano, w raporcie nie napisano. Wskazano, za to, że wzrosła średnia kwota przyznanego finansowania. Najwyraźniej widać to w Warszawie - z 372 tys. zł w IV kw. 2022 r. do aż 450 tys. zł w I kw. 2023 r.
Według ekspertów wpłynęło na to kilka czynników. Przede wszystkim rządowy program "Bezpieczny Kredyt 2 proc." Wpływ na zmianę ma także mieć sposób wyliczania zdolności kredytowej przez banki. Zaczęły one, zgodnie z nowymi wytycznymi KNF, wprowadzać do swoich kalkulatorów zmniejszony bufor bezpieczeństwa. - Zmniejszenie bufora z 5 p.p. do 2,5 p.p. przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej średnio, w stosunku do poprzedniego kwartału, o ok. 19 proc. Niektórym kupującym otworzyło to nowe możliwości transakcyjne. Częściowe odblokowanie rynku kredytów hipotecznych na pewno wpłynie więc na zwiększenie liczby transakcji, a co za tym idzie - zmniejszenie liczby ofert nieruchomości na rynku - przewiduje Andrzej Łukaszewski, Ekspert finansowy Credipass z Warszawy, współautor Barometru.
