To, co dzieje się na rynku mieszkaniowym, przede wszystkim w kontekście cen, budzi duże emocje. Chodzi nie tylko o rynkowe trendy i twarde dane, lecz także o działania i zapowiedzi działań w tym zakresie przez polityków. Zaglądamy do raportu Deloitte "Property Index", w którym eksperci przyjrzeli się nieruchomościom mieszkaniowym w części krajów europejskich. Patrzymy też w przyszłość i zadajemy pytanie, co nas czeka w ciągu najbliższego roku.
Mieszkania w Polsce wciąż jednymi z tańszych w Europie. Ale drożeją bardzo szybko
Zacznijmy od tego, co wiemy już na pewno i co policzyli eksperci Deloitte. Najwięcej uwagi zwykle przyciągają ceny. W 2023 roku cena transakcyjna metra kwadratowego nowego mieszkania w Polsce wyniosła 2219 euro. Pod tym względem mieszkania u nas są ponad dwa razy tańsze niż w Niemczech (4700 euro) i Austrii (4920 euro), blisko dwa razy tańsze niż w Norwegii (4055 euro), choć do Danii (2987 euro) już tak dużo nam nie brakuje. Co ciekawe, średnia cena w Polsce jest wyższa niż we Włoszech (2118 euro/mkw). Najwięcej spośród badanych przez Deloitte krajów trzeba było zapłacić w Izraelu (5439 euro/mkw), a najmniej - w Bośni Hercegowinie (1315 euro/mkw). Dla wielu Polaków perspektywa kupna mieszkania na własność staje się mało realnym marzeniem, ale z raportu Deloitte wynika, że w naszym kraju i tak nie jest najgorzej - wystarczy spojrzeć na nasz region Europy.
Polski rynek mieszkaniowy jest charakteryzuje się wysoką dynamiką cen, jednak mieszkania w Polsce w porównaniu z mieszkaniami w Europie wciąż są stosunkowo tanie. W zeszłym roku w przeliczeniu na euro było 2220 za metr kwadratowy, za to Czesi mieli prawie dwa razy droższe mieszkania, podczas gdy ich zarobki nie są dwukrotnie wyższe niż nasze. Mamy też tańsze mieszkania niż w Słowacji albo na Węgrzech. Z drugiej strony sama dynamika wzrostu cen jest duża i większa niż w większości badanych przez nas państw
- mówi Next.gazeta.pl Dominik Stojek, Partner Deloitte, Lider sektora nieruchomości w Polsce.
Ten wzrost w zeszłym roku wyniósł 12,2 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. To ścisła europejska czołówka. Mieszkania drożały mocniej tylko na Węgrzech (13,3 proc.), na trzecim miejscu znalazła się Portugalia ze wzrostem na poziomie 11,5 proc., a tuż za podium Czechy z 9,3 proc. Na wielu z badanych rynków ceny jednak spadały. Najmocniej we Włoszech - o 10,7 proc., w Izraelu - o 4,6 proc. i Danii - o 3,8 proc. W Niemczech, największej gospodarce Europy, ceny mieszkań spadły o 2,1 proc.
To dane dotyczące kwot w przeliczeniu na euro, na które wpływa też kurs walutowy, ale także w walutach lokalnych mieszkania drożały w Polsce szybko - o 7,9 proc. W tym ujęciu większy wzrost odnotowały tylko: Portugalia (+11,5 proc. - tam walutą jest euro), Węgry (+10,6 proc.) i Norwegia (+9,05 proc.).
Czasami o tym zapominamy, ale Polska jest już krajem rozwiniętym, ceny mieszkań u nas gonią ceny z krajów zachodnich, widać mechanizm konwergencji cen. Od naszego wejścia do UE mocno wzrósł dochód w Polsce według parytetu siły nabywczej w porównaniu do średniej unijnej. Aktualnie wynosi on 80 proc., podczas gdy w 2004 roku polski dochód stanowił zaledwie 51 proc. średniej unijnej. Jednym ze skutków tego procesu jest też wzrost cen, w tym nieruchomości
- zauważa Dominik Stojek.
Oczywiście, poza samym poziomem cen kluczowe jest też uwzględnienie ich odniesienia do zarobków. Czyli pokazanie, w jakim zakresie mieszkańców danego kraju na zakup mieszkania stać. Pod tym względem Polska wypada w okolicach środka zestawienia. W raporcie Deloitte do porównania przyjęto 70-metrowe mieszkanie i porównano cenę (transakcyjną), jaką trzeba było w zeszłym roku za nie zapłacić, ze średnią krajową. W naszym kraju na kupno mieszkania o powierzchni 70 metrów kwadratowych trzeba przeznaczyć 7,9 rocznych średnich pensji brutto. Autorzy raportu zauważają, że ten wskaźnik w ostatnich kilku latach znacząco się zmienił. Nieruchomości wprawdzie dynamicznie drożały, ale rosły też pensje Polaków.
Znacznie gorzej mają pod tym względem mieszkańcy Czech, gdzie na kupno mieszkania potrzeba aż 13,3 rocznych pensji (najwięcej wśród badanych państw), i Słowacy, którzy muszą przeznaczyć na ten cel 12,7 wynagrodzeń rocznych. Na trzecim miejscu są Irlandia, Izrael i Węgry z 10,2 pensji. Najłatwiej mają mieszkańcy krajów skandynawskich, Danii i Norwegii, gdzie na kupno mieszkania potrzeba "jedynie" odpowiednio 4,7 i 4,8 rocznych pensji brutto.
Dużo budujemy, dużo jest do nadrobienia
Są aspekty rynku nieruchomości, w których Polska szczególnie się wyróżnia. Chodzi nowo wybudowane (oddane do użytku) mieszkania. Pod względem liczb bezwzględnych w 2023 roku mieliśmy trzecie miejsce w Europie - 220 tysięcy, jak podkreśla Dominik Stojek, to zaledwie 25 tys. mieszkań mniej niż w Niemczech, które są na miejscu drugim (na pierwsze trafiła Francja). Także w przeliczeniu nowo budowanych mieszkań na 1000 mieszkańców mamy trzeci wynik w Europie (5,86).
- Trzeba jednocześnie pamiętać, że mamy ogromne potrzeby. Luka mieszkaniowa szacowana jest na poziomie od miliona do nawet trzech milionów mieszkań. Ponadto istotne są też warunki, w jakich mieszkamy. I tutaj Polska wypada bardzo słabo na tle innych krajów Europy, na przykład mamy najmniejszą w Europie liczbę pokoi przypadających na mieszkańca - zaledwie 1,1 pokoju na osobę, mieszkamy też w zatłoczonych mieszkaniach, aż 36 proc. Polaków żyło w zatłoczonych mieszkaniach przy średniej unijnej na poziomie 16 proc. - podkreśla lider sektora nieruchomości Deloitte w Polsce.
Z drugiej strony liczba rozpoczętych budów spadła o 7,6 proc. rok do roku, co i tak dało nam trzecie miejsce w ujęciu bezwzględnym (189 tys. mieszkań). Zresztą rozpoczętych budów było mniej niemal wszędzie w Europie. Wzrosty odnotowały tylko trzy z badanych 22 krajów (Grecja, Irlandia i Portugalia).
Co dalej?
Raport Deloitte to swego rodzaju lusterko wsteczne. Wiemy, jak było. A jak będzie w najbliższej przyszłości? W zeszłym roku rynek działał nieco pod dyktando rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych "Kredyt 2 proc.". Program ten był w znacznie większym stopniu propopytowy niż propodażowy. To znaczy, że w większym zakresie zwiększał zainteresowanie kupnem mieszkania niż zwiększenie budowy nowych lokali. To musiało się przełożyć - i przełożyło - na podbicie wzrostu cen.
W tym roku rząd miał wprowadzić program podobny, zwany potocznie "kredytem 0 proc.", choć na progu ostatniego kwartału nadal nie wiadomo, czy ten pomysł wejdzie w życie. W rządzącej koalicji nie ma zgody w tej sprawie (Polska 2050 jest przeciwko). To stanowisko umocnić może też powódź na południowym zachodzie Polski. Odbudowa po niej będzie wymagać dużego wsparcia państwa, do tego można się spodziewać podbicia cen i większego zaangażowania firm budowlanych w tej właśnie części kraju. To, że powódź może oddalić jeszcze bardziej perspektywę wejścia w życie nowego programu, zasugerowała w piątek Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministerka Funduszy i Polityki Regionalnej Polski.
- Tak, jest rezerwa [w budżecie - red.] na mieszkalnictwo, ona może zostać przeznaczona na społeczne budownictwo mieszkaniowe, jest bardzo duży popyt ze strony samorządów. Może zostać przeznaczona, mogłaby zostać przeznaczona na dopłaty do kredytów 0 proc., gdyby przeszła taka ustawa. Na dzisiaj nie ma dla tej ustawy większości w koalicji - powiedziała Pełczyńska-Nałęcz w Radiu Zet. - W tej sytuacji to już w ogóle takie rozwiązanie powinno zostać odłożone na bok - dodała, odnosząc się do powodzi.
Ekspert Deloitte w rozmowie z Next.gazeta.pl zwraca uwagę na aspekt, który widać też w zacytowanej wypowiedzi ministerki Pełczyńskiej-Nałęcz. To znaczy tego, że polityka mieszkaniowa państwa nie musi polegać jedynie na dopłatach do kredytów. Przesłanki takiego myślenia widać w zapisach projektu budżetu, choć z wypowiedzi polityków koalicji wynika, że może to być mało precyzyjny zapis, skoro pojawiają się głosy różnie go interpretujące.
Warto zadać sobie tutaj fundamentalne pytania: czym jest mieszkanie, towarem czy prawem, oraz jaki powinien być przyjęty w Polsce model zapewniania dostępu do mieszkania. Czy ważniejsze jest wspieranie własności, czy tego, by każdy miał gdzie mieszkać, niekoniecznie w lokalu kupionym na własność, czyli zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych poprzez najem. Polski rynek jest zdominowany przez własność, a jednocześnie, według danych GUS, w 2021 roku mieliśmy ogromną liczbę pustostanów, szacowaną na nawet 1,8 miliona
- zauważa Dominik Stojek.
To temat na długą debatę - i na poziomie polityków, i społeczeństwa. Taka debata zresztą już się toczy i powoduje spore emocje. A co może się wydarzyć w najbliższej przyszłości? - Uważam, że nie odnotujemy spadku cen mieszkań w perspektywie roku. Mogą pojawić się drobne korekty, szczególnie lokalne, ale fali obniżek bym się nie spodziewał. W przypadku rynku pierwotnego dużo zależy od tego, jakie projekty są wprowadzane na rynek. Jeżeli droższe, z wyższej półki, to przy niskiej podaży ogółem mają one mocniejszy wpływ na średnią cenę. To ma znaczenie szczególnie przy tzw. płytkim rynku, a taki rynek w Polsce w ostatnich kwartałach mieliśmy, podaż wprowadzanych nowych mieszkań kwartał do kwartału spadała - mówi Partner Deloitte. Swoją prognozę podsumowuje tak:
Wstępnie można zakładać, że w tym roku nastąpi spadek liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, mniejsza będzie sprzedaż mieszkań, a ich ceny będą dalej wzrastać. Wzrost może być wolniejszy niż w 2023 roku, co będzie wynikało z jednej strony z mniejszego popytu, a z drugiej ze zwalniającej inflacji.
