Spadła sprzedaż hipotek. Od stycznia o kredyt będzie trudniej

Sprzedaż kredytów hipotecznych mierzona liczbą zawartych umów była w trzecim kwartale aż o 13,2 proc. niższa niż od kwietnia do czerwca. Tak znaczących spadków rynek nie widział od pięciu lat. Z kolei wartość nowych umów obniżyła się o 8,8 proc. kwartał do kwartału - poinformował Związek Banków Polskich.

Czy to oznacza, że na rynku hipotecznym doszło do załamania? Byłby to zbyt daleko idący wniosek. Widoczne teraz spadki są przede wszystkim wynikiem wyjątkowo dobrej sprzedaży hipotek w drugim kwartale tego roku. Okazuje się, że sprzedaż kredytów hipotecznych w trzecim kwartale br. była tylko nieznacznie niższa niż rok wcześniej. Zmniejszyła się z 9,70 mld zł do 9,68 mld zł w ujęciu wartościowym i z 43,9 tys. umów do 42,6 tys. umów - w ujęciu ilościowym. Nieznacznie wzrosła za to liczba czynnych umów kredytowych (z 2028 tys. przed kwartałem do 2039 tys. obecnie) a także wartość łącznego zadłużenia klientów z tytułu kredytów mieszkaniowych (z 382,9 mld zł do 385,9 mld zł).

Cykliczny raport Związku Banków Polskich zawiera też inną, chyba nawet ważniejszą informację. Aż 46,1 proc. nowo sprzedawanych kredytów hipotecznych to takie, których LtV przekracza 80 proc., a więc wkład własny klienta jest niższy niż 20 proc. Dla porównania – tylko w 17,5 proc. przypadków klient pożycza od banku nie więcej niż sumę odpowiadającą połowie wartości nieruchomości.

Dlaczego tak znaczny udział kredytów z najwyższym LtV jest aż tak ważny? Od początku roku 2017 banki będą zmuszone po raz kolejny zacieśnić politykę kredytową. Zgodnie z wydaną w 2013 r. przez KNF Rekomendacją S, co roku zwiększany jest minimalny wkład własny, jakiego muszą wymagać od klientów hipotecznych. I już za kilka tygodni ten wskaźnik wzrośnie z 15 proc. do 20 proc. W przypadku przeciętnej kwoty kredytu hipotecznego, która wynosi obecnie około 225 tys. zł, oznacza to wzrost wymaganego wkładu własnego z niecałych 34 tys. zł do 45 tys. zł.

Rekomendacja S pozostawia jednak pewną furtkę. 20 proc. wkładu własnego ma być wymagane, ale nie bezwzględnie, podobnie jak i dziś można ominąć piętnastoprocentowy wymóg. Wkład własny może być ograniczony do 10 proc. pod warunkiem ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń kredytu, z których najbardziej dostępne jest ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Takie ubezpieczenie będzie musiało być kontynuowane do czasu zejścia LtV kredytu poniżej progu 80 proc. - a nie, jak dotąd, 85 proc. Jako że w systemie rat stałych początkowo spłaca się głównie odsetki, a nie kapitał kredytu, osiągnięcie takiego pułapu zajmie kilka lat – i przez cały ten czas kredyt będzie wyraźnie droższy od nieubezpieczonego.