Sejm zajmie się na rozpoczynającym się w środę 12 kwietnia posiedzeniu projektem ustawy "o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe". Nazwa może być jednak myląca, bo wsparcie w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe to tylko jeden z elementem projektu.
"Bezpieczny Kredyt 2 proc." (zapewne) na trochę więcej niż 2 procent. Ale i tak niewiele
Bodaj najważniejszą częścią dokumentu jest tzw. Bezpieczny Kredyt 2 proc. To program dopłat do rat kredytów. W największym skrócie - kredyt będzie udzielony na "normalnych", rynkowych warunkach, ale kredytobiorca będzie w racie spłacał tylko kapitał kredytu oraz część odsetek. Pozostałe odsetki z każdej raty co miesiąc przez 10 lat spłacać będzie bankowi za nas rząd (za pośrednictwem państwowego Banku Gospodarstwa Krajowego).
Rząd nazwał ten program "Bezpiecznym Kredytem 2 proc.", co może sugerować, że kredytobiorca spłaca odsetki jak przy kredycie z oprocentowaniem 2 proc. Tyle że to nie do końca prawda. Zasady przeliczeń są bardziej skomplikowane - zależą m.in. od oferty banku oraz tego, jak wygląda ona na tle średniej z całego rynku. Przykładowo, w wyliczeniach przedstawianych przez rząd beneficjent kredytu 2 proc. płaciłby de facto odsetki takie jak przy oprocentowaniu ok. 2,85 proc.
Skąd to się bierze? Dla wyliczenia wysokości dopłaty brane będzie średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (o stałym oprocentowaniu na pięć lat) w bankach w Polsce w danym kwartale. W wyliczeniach rządowych przyjęto, że to obecnie 8,46 proc. Dopłata rządowa wyniesie 9/10 tej liczby (9/10 razy 8,46 proc. = ok. 7,61 proc.) minus 2 punkty procentowe. Czyli ostatecznie 5,61 proc.
A zatem zakładając, że kredytobiorca zaciąga kredyt o oprocentowaniu właśnie 8,46 proc. (czyli średnim rynkowym), odsetki jak dla oprocentowania 5,61 proc. pokrywa państwo, a kredytobiorca resztę - czyli 2,85 proc. Warto jednak pamiętać, że kwota rządowej dopłaty będzie niezależna od oprocentowania naszego kredytu - a może być ono zarówno nieco wyższe, jak i trochę niższe od średniego rynkowego. Jeśli, przykładowo, będzie wynosić 8 proc., to rząd wciąż będzie dorzucał odsetki jak dla 5,61 proc., a więc dla nas zostanie "tylko" 2,39 proc. Ale jeśli oprocentowanie naszego kredytu będzie wynosić 9 proc., to po rządowej dopłacie będziemy płacić odsetki w wysokości 3,39 proc. w skali roku.
Te szczegóły - choć kluczowe - nie zmieniają jednak faktu, że oprocentowanie (a więc i rata) takiego preferencyjnego kredytu będzie znacznie niższe niż poza programem. Przykładowo, jak podaje rząd (ale te wyliczenia się zgadzają), pierwsza rata kredytu na 300 tys. zł na 25 lat wyniesie 1711,50 zł wobec 3115 zł "standardowo". To wyliczenia przy założeniu, że średnie rynkowe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (brane pod uwagę przy wyliczeniu dopłaty rządowej) wynosi 8,46 proc. i tyleż samo wynosi oprocentowanie naszego kredytu.
Dopłaty do rat kredytobiorcy będą otrzymywać przez 10 lat, później trzeba już będzie radzić sobie samodzielnie z całą ratą.
Co ważne, kredyty w programie będą udzielane TYLKO przy oprocentowaniu okresowo stałym (w polskich warunkach zwykle na pięć lat), a więc przez pół dekady będzie ono niezmienne, niezależnie od żadnych stóp procentowych, WIBOR-ów, WIRON-ów czy innych liczb. Po pięciu latach oprocentowanie jednorazowo może się zmienić, ale potem znów przez pół dekady będzie na tym samym poziomie.
To może się wydawać (bez excela przed oczami) skomplikowane, ale stałe oprocentowanie nie znaczy, że raty będą cały czas w tej samej wysokości. Z miesiąca na miesiąc będą one symbolicznie niższe. Tak działa system rat malejących, który "zaprzężono" do programu - a który opiera się na logice, że co miesiąc spłaca się w racie tyle samo kapitału i coraz mniej odsetek (bo z każdym miesiącem spada nasze zadłużenie wobec banku, a więc podstawa do naliczania odsetek).
"Bezpieczny Kredyt 2 proc." jeszcze może przejść duże zmiany
Kredyt w programie będzie mógł zostać udzielony na kwotę maksymalnie 500 lub 600 tys. zł (wyższy limit dla małżeństw i rodzin z dziećmi). Do tego może dojść maksymalnie 200 tys. zł wkładu własnego, więc ze wsparciem programu możliwy będzie zakup mieszkania czy domu nawet za 800 tys. zł. Jeśli przy budowie domu jako wkład własny do kredytu wnoszony jest grunt, to łączna wartość jego i kredytu będzie mogła wynieść natomiast nawet milion złotych. Nie ma być natomiast żadnych limitów ceny 1 m2 itp.
O "Bezpieczny Kredyt 2 proc." będą mogły ubiegać się osoby w wieku do 45 lat (w przypadku małżeństwa lub rodziców to warunek dla jednej osoby), które nie mają i nigdy nie miały własnego mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Słowem - to program wsparcia wyłącznie w nabyciu pierwszego mieszkania. Kredyt będzie można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Dopłaty do rat będzie można stracić - np. w momencie zakupu nowego mieszkania czy wynajęcia komuś mieszkania kupionego w ramach programu (po prostu skończą się dopłaty, nic nie będzie trzeba państwu zwracać).
Ustawa ma wejść w życie 1 lipca br., choć biorąc pod uwagę czas na procedury kredytowe i formalności, zapewne pierwszy "Bezpieczny Kredyt 2 proc." zostanie uruchomiony kilka tygodni później. Program jest zaplanowany do 2027 r., Rząd zakłada, że w tym roku udzielonych zostanie ok. 20 tys. tego typu kredytów, w kolejnych latach po ok. 40-50 tys. Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda z jednej strony mówił, że jakieś limity dostępności mogą funkcjonować od 2024 r., ale z drugiej twierdził, że liczy, że wszyscy zainteresowani (i oczywiście spełniający warunki programu) załapią się na dopłaty.
Należy też pamiętać, że opisane reguły "Bezpiecznego Kredytu 2 proc." opierają się na rządowym projekcie. Podczas prac parlamentarnych program może zostać zmieniony.
"Bezpieczny Kredyt 2 proc." to zły pomysł?
"Bezpieczny Kredyt 2 proc." jeszcze nie wszedł w życie, a już musi mierzyć się z krytyką. Jego mankamentem - zdaniem Narodowego Banku Polskiego, zgodnie z jego opinią do projektu - jest m.in. to, że napędzi popyt na mieszkania, co przy dość sztywnej podaży będzie podnosiło ceny.
Wniosek - na programie skorzystają tylko beneficjenci programu, banki, deweloperzy czy właściciele mieszkań (bo ich nieruchomości podrożeją). Tym, którzy mieszkanie chcieliby kupić, ale na "Bezpieczny Kredyt 2 proc." się nie załapią (np. chcieliby zmienić mieszkanie na większe w związku z planami powiększenia rodziny), program tylko zrobi jeszcze bardziej pod górkę. Ba, takie obiekcje są nawet... wewnątrz rządu, w opinii do projektu wskazało na nie Ministerstwo Finansów. Z drugiej strony, minister Buda podkreśla, że rząd będzie dbał także o to, żeby mieszkań w Polsce szybko przybywało.
Wracając zaś do wątpliwości NBP, to dotyczą one także tego, że dopłaty mogą popłynąć również (albo i przede wszystkim) do relatywnie zamożniejszych rodzin, które stać byłoby na kredyt bez rządowych dopłat. Bank centralny zauważył także, że dopłaty do rat osłabią efekty podwyżek stóp procentowych. Brzmi to brutalnie, ale podwyżki stóp procentowych (i utrzymywanie ich już od ponad pół roku, z perspektywami na wiele kolejnych miesięcy) były m.in. po to, żeby stłamsić koniunkturę na rynku mieszkaniowym oraz zubożyć kredytobiorców. Dzięki schłodzeniu gospodarki w ten sposób, inflacja ma nam spadać. Czy nam się to podoba czy nie, tak wymyśliła to sobie Rada Polityki Pieniężnej przy NBP. Gdy przychodzą politycy i mówią "kredyty i tak będą tanie", krzyżują plany RPP. Oczywiście, realizują przy tym swoją politykę (tak jak w przypadku np. wakacji kredytowych), ale jednak jest to trochę jak zabawa w kotka i myszkę pomiędzy rządem a NBP.
Nie tylko "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". Będzie także Konto Mieszkaniowe
W projekcie ustawy, którym zajmie się Sejm, znalazły się także przepisy dotyczące Konta Mieszkaniowego, Będzie to rachunek oszczędnościowy, na którym na preferencyjnych warunkach będzie można oszczędzać na mieszkanie.
Konto Mieszkaniowe będą prowadziły banki na podobnych zasadach jak konta oszczędnościowe. Odkładając na nim jednak konkretnie na mieszkanie, będzie można liczyć na rządowe dopłaty.
Konto będzie wymagało regularnych wpłat od 500 zł do 2 tys. zł co miesiąc, przez 3-10 lat (z możliwością jednych w roku "wakacji" bez wpłaty). W zamian rząd dorzuci premię - w wysokości rocznej inflacji lub średniego rocznego wzrostu cen mieszkań (wyższej z tych dwóch liczb). Co ważne, premia będzie naliczana co roku, ale wypłacona dopiero po zakończeniu oszczędzania!
Oszczędności będą zwolnione z 19-procentowego podatku od zysków kapitałowych, dodatkowo będą oprocentowane zgodnie z ofertą banku.
Środki z Konta Mieszkaniowego będzie można wydać - w ciągu 5 lat od zakończenia oszczędzania - na zakup mieszkania lub budowę domu (oraz inne formy, np. ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo wkład własny w spółdzielni mieszkaniowej). A będąc bardziej konkretnym - będzie można zrobić z nimi co tylko dusza zapragnie (w końcu to prywatne środki), jednak jeśli wyda się je nie na cele mieszkaniowe, straci się rządową premię oraz część zysków - bo zostanie pobrany podatek Belki 19 proc.!).
Konto Mieszkaniowe z dopłatami będzie dostępne nie tylko dla osób czy rodzin, które jeszcze nie mają mieszkania, ale też takich, które będą chciały uzbierać na większe. W tym drugim przypadku będą jednak obowiązywały limity dostępności. Rodzice dwójki dzieci będą mogły zbierać na preferencyjnym Koncie Mieszkaniowym, jeśli dziś mieszkają na maksymalnie 50 m2. Dla osób z trójką dzieci limit to 75 m2, z czwórką 90 m2.
W ustawie także zakaz cesji umów rezerwacyjnych
Do projektu rząd już zdążył dołożyć autopoprawkę. Dotyczy ona m.in. zapowiadanego w ostatnich tygodniach przez ministra Budę zakazu cesji umów rezerwacyjnych i ograniczenia cesji umów deweloperskich.
Obecnie znany jest proceder polegający na "bukowaniu" wielu mieszkań w początkowej fazie budowy, a potem odsprzedawaniu tych umów, oczywiście po wyższej cenie.
Działania takie prowadzą do ograniczenia liczby lokali mieszkalnych w bezpośredniej ofercie dewelopera oraz znacząco podnoszą koszt nabycia lokalu przez ostatecznego nabywcę
- wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Zgodnie z projektem nowelizacji, bez ograniczeń będzie można dokonywać cesji umów deweloperskich tylko na rzecz członka rodziny. W innych przypadkach takie działanie będzie możliwe tylko raz na trzy lata.
***
Studia Biznes i Zielonego Poranka możecie słuchać też w wersji audio w dużych serwisach streamingowych, np. tu:
