W niedzielę 12 września na ulice Amsterdamu wyszły tysiące osób, zwracając uwagę na toczący Holandię kryzys mieszkaniowy. Żądali od rządu działań w kierunku zwiększenia dostępności mieszkań i zatrzymania gwałtownego tempa ich wzrostu - napędzanego m.in. przez popyt ze strony inwestorów czy rosnące koszty budów.
Jak pisze "NL Times", w Holandii brakuje około 300 tys. mieszkań. Lista oczekujących na mieszkania socjalne wydłuża się od lat. Według eksperta rynku mieszkaniowego to pierwszy raz od lat 80., gdy Holendrzy zaprotestowali przeciwko niedoborowi mieszkań w kraju. Planowane są także kolejne demonstracje w tej sprawie.
Polacy w tej sprawie też mieliby prawo się wnerwić
W Polsce obecnie zdecydowanie więcej mówi się m.in. o proteście medyków czy pracowników sądownictwa i prokuratury. Prawda jest jednak taka, że gdyby Polacy postanowili wyjść na ulice z powodu sytuacji na rynku mieszkaniowym, mieliby ku temu prawdopodobnie równie dobre, jeśli nie jeszcze lepsze, powody co Holendrzy.
Z powodu jakich problemów na rynku mieszkaniowym Polacy mogliby protestować?
1. Niemal najmniej mieszkań na 1000 osób w Europie
Po pierwsze (a z czego wynikają w dużej mierze kolejne punkty), mieszkań w Polsce mamy po prostu za mało. Jesteśmy pod tym względem niemal na szarym końcu Europy.
Z najnowszego raportu firmy doradczej Deloitte "Property IndexOverview of European Residential Markets" (opublikowanego w lipcu br.) wynika, że na koniec 2020 r. mieliśmy niespełna 393 mieszkania na tysiąc mieszkańców. Spośród 16 analizowanych w tej edycji rynków, mniej miały tylko Izrael, Wielka Brytania (choć inne dane pokazują tu wyższe od Polski liczby) i Słowacja. Zdecydowanie więcej mają nie tylko np. Portugalia, Hiszpania, Niemcy, Francja czy Belgia, ale też np. Bułgaria, Czechy, Węgry czy wspominana wcześniej Holandia. A biorąc pod uwagę nieco starsze dane OECD, także w wielu innych krajach nieujętych w zestawieniu w tegorocznej edycji raportu Deloitte (np. Austrii, Grecji, Finlandii, Estonii) na tysiąc mieszkańców przypada znacznie więcej mieszkań.
Co ważne, podaż mieszkań w Polsce stale rośnie. Z tego samego raportu Deloitte wynika, że w 2020 r. Polska była krajem, w którym przybyło najwięcej mieszkań na tysiąc osób (ok. 5,8). Statystyki się więc poprawiają. Stale mieszkań jest jednak znacząco za mało.
Gdy zarówno rząd PiS w latach 2005-2007, jak i sformułowany w 2015 r. zapowiadał budowę trzech milionów mieszkań, chodziło właśnie o dogonienie średniej europejskiej pod względem liczby mieszkań na tysiąc osób. Obecna ekipa dała sobie czas na realizację tego celu do 2030 r.
2. Polskie mieszkania są przeludnione
Z danych Eurostatu wynika, że w Polsce w 2019 r. aż 37,6 proc. osób żyło w przeludnionych mieszkaniach. Większy odsetek miały tylko Rumunia, Bułgaria, Łotwa, Chorwacja. Średnia unijna jest o ponad połowę niższa (17,1 proc.).
Tylko cztery wspomniane kraje wyprzedzały też Polskę pod względem odsetka dzieci i młodzieży (osób poniżej 18. roku życia) żyjących w przeludnionych mieszkaniach. Dla nas ten odsetek wynosił aż niemal 49 proc.
Zgodnie z definicją Eurostatu, dana osoba żyje w przeludnionym mieszkaniu, jeśli nie posiada: jednego pokoju na parę, jednego pokoju na osobę samotną w wieku 18 lat i więcej, jednego pokoju na osobę w wieku 12-17 lat (chyba, że para dzieci jest tej samej płci, wówczas dopuszczalny jest jeden pokój dla nich) i jednego pokoju na parę dzieci (niezależnie od płci) w wieku poniżej 12 lat.
Zgodnie z danymi Eurostatu, w 2019 r. średnio na jedną osobę przypadało 1,6 pokoju. Polska, razem z Chorwacją i Rumunią, z wynikiem 1,1 pokoju na osobę znalazły się na samym końcu tego zestawienia.
Eurostat policzył także, ile osób przeciętnie mieszka w jednym gospodarstwie domowym. Średnia dla Unii to dwie osoby. W Polsce to 2,8 - najwięcej po Słowacji (2,9).
Przy tym należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną rzecz. Czy bardzo dynamicznie rosnąca liczba budowanych i oddawanych do użytku mieszkań w Polsce sprawi, że szybko wydźwigniemy się z przeludnienia? Nie jest to takie pewne, bo - jak mówi w rozmowie z Grzegorzem Sroczyńskim dla Gazeta.pl dr Adam Czerniak z SGH, niekoniecznie budowane są mieszkanie, które... są Polakom potrzebne.
Budujemy w Warszawie na potęgę mieszkania 40-metrowe pod inwestycje, bo one są najbardziej chodliwe. Tyle że to nie są mieszkania, których w Polsce potrzebujemy. Rodzina na 40 metrach? Potrzebujemy raczej mieszkań pięciopokojowych, których powstaje garstka. Na rynku najmu większe mieszkania też praktycznie nie istnieją. Czyli budujemy rzeczy, które za dekadę mogą stać puste, bo nie będzie na nich aż tylu chętnych
- mówi dr Czerniak.
3. Dynamicznie rosnące ceny mieszkań
Szybko rosnące ceny mieszkań to nie tylko problem Polski, ale u nas też wyrządzają szkody w postaci wypychania części społeczeństwa z rynku mieszkaniowego. Mamy na nim do czynienia z "rozdziawiającą się paszczą krokodyla", jak potocznie mówi się o wykresie pokazującym wzrost cen mieszkań i spadek siły nabywczej wynagrodzeń Polaków mierzonych metrami kwadratowymi, na jakie ich stać.
Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN publikowanego przez Związek Banków Polskich, w drugim kwartale br. tzw. Indeks Dostępności Mieszkaniowej był na najniższym poziomie od sześciu lat. To również oznaczało, że dochód rozporządzalny modelowej rodziny nie nadąża za rosnącymi cenami mieszkań.
Ceny mieszkań są też relatywnie wysokie w zestawieniu z naszymi pensjami. Jak wskazywał niedawno Bartosz Turek z HRE Investments, na wkład własny do kredytu na zakup mieszkania w Warszawie należy odkładać dłużej niż np. w Pradze, Budapeszcie, Sofii, Wilnie czy Berlinie. Z podobnym zjawiskiem - stosunkowo wysokich kosztów do dochodów - mamy do czynienia także na rynku najmu.
Dodatkowo nie jest niestety powiedziane, że wszystkie osoby, które "w szale" kupują dziś mieszkania na kredyt, za kilka lat podołają ich spłacie. Jak relacjonuje dr Czerniak z rozmowie z Grzegorzem Sroczyńskim, sporo osób nabywa obecnie mieszkania w strachu przed tym, że wkrótce już w ogóle nie będzie ich na nie stać. Często - wykorzystując "pod korek" swoją zdolność kredytową, co przy wzroście rat może oznaczać kłopoty.
Chodzi o ludzi, którzy myśleli o mieszkaniu, ale to odkładali: "Jeszcze trochę uzbieram na wkład własny, kupię za rok, za dwa", "Poczekam, aż będę mieć lepsze zarobki". "Jak urodzi się drugie dziecko, to pomyślimy". "Oglądam mieszkania, żadne do końca mi się nie podoba, może coś się trafi za rok, za dwa". Oni wszyscy się teraz przestraszyli, że zaraz będzie kompletny cenowy kosmos. Rzucają się kupować. I nie dość, że kupują drogo, to często byle co
- mów dr Czerniak.
4. "Pokolenie gniazdowników"
Jak wynika z opublikowanych kilka miesięcy temu przez GUS badań, w 2018 r. mieliśmy w Polsce około dwa miliony tzw. gniazdowników, tj. osób w wieku od 25 do 34 lat, które nie założyły własnej rodziny (nie mają żony czy męża oraz dzieci) i mieszkają z rodzicami.
Przyczyn takiej decyzji jest kilka, są wśród nich np. konieczność opieki nad starszymi rodzicami czy po prostu wygoda. Ale jednym z ważnych czynników są tu także po prostu stosunkowo niskie dochody, niepozwalające na usamodzielnienie się.
Nieco inne dane Eurostatu wskazują, że od wielu lat na niemal niezmiennym poziomie właśnie ok. 43-45 proc. jest odsetek osób w wieku 25-34 lat mieszkających z rodzicami - ale już bez zastrzeżenia, że chodzi wyłącznie o osoby niezamężne czy nieżonate (czy bezdzietne). Jesteśmy pod tym względem w pierwszej dziesiątce UE, a zjawisko dotyczy mniej więcej o połowę wyższego odsetka osób niż średnio w Unii.
Wniosek - tak, wciąż mamy w Polsce spore grono osób i rodzin, którym sytuacja na rynku mieszkaniowym utrudnia wyprowadzkę od rodziców/teściów.
Żeby nie było wątpliwości - warunki mieszkaniowe Polaków raczej polepszały się na przestrzeni ostatnich lat. Dane Eurostatu wskazują, że wyraźnie spada np. liczba osób żyjących bez łazienki czy w domu z przeciekającym dachem. Jak pisaliśmy wyżej, mimo wszystko dość szybko rośnie też podaż mieszkań (choć popyt na nie i tak jest jeszcze wyższy).
Nadal jednak, jak pokazują chociażby dane o przeludnieniu polskich mieszkań, jest bardzo, bardzo wiele do zrobienia. A dowodem na to niech będzie jeszcze jedna statystyka (za: OECD) - odsetek osób deklarujących zadowolenie z dostępności dobrych, niedrogich mieszkań w ich mieście lub w okolicy. Polska z wynikiem poniżej 35 proc. jest - pośród m.in. Chile, Izraela czy Turcji - na samym końcu tego zestawienia.
