Hipoteki jak się wysypały, tak leżą. A co z cenami mieszkań? "Nie liczyłbym na spektakularne obniżki"

Wygląda na to, że w kredytach mieszkaniowych poprawy nie widać. Na to wskazują wstępne dane BIK za listopad. W ubiegłym miesiącu zainteresowanie wzięciem takiego kredytu wyraziło o 65 proc. mniej potencjalnych kredytobiorców niż rok wcześniej. Na rynku hipotek mamy uklepywanie dna i niewiele wskazuje na to, by w niedługim czasie można spodziewać się dużych zmian.

W listopadzie o kredyt hipoteczny starało się 13,6 tys. osób (a dokładnie potencjalnych kredytobiorców). Tyle nowych wniosków złożonych w bankach odnotowało Biuro Informacji Kredytowej. Rok temu w tym samym miesiącu podobnych wniosków było 36,74 tys., co oznacza spadek o 63 proc. To jeszcze i tak wcale nie znaczy, że wszyscy ci wnioskujący ostatecznie zaciągną kredyt (informację o rzeczywiście udzielonych kredytach BIK podaje kilkanaście dni po wstępnych danych o wnioskach).

Kredyty mieszkaniowe się jak się wysypały, tak leżą

W porównaniu z październikiem wnioskujących było o 2,4 proc. mniej. To też oznaka, że poprawy nie widać, bo jeszcze niedawno można było mieć na to lekką nadzieję - w październiku BIK obserwował wzrost w ujęciu miesiąc do miesiąca. 

- Jest to jeden z najniższych wyników od stycznia 2007 r. czyli od 15 lat, odkąd BIK analizuje liczbę wnioskodawców - mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej. 

Wartość wszystkich zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 65 proc. w ujęciu rocznym. Niższa jest też średnia wartość wnioskowanego kredytu - w listopadzie wyniosła 337,47 tys. zł, o 5,6 proc. mniej niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku. Ten spadek widać, mimo że ceny mieszkań wciąż są wyższe niż przed rokiem. To może być efekt tego, że sprzedają się teraz lepiej mieszkania małe - całościowo tańsze (choć nie w przeliczeniu w złotych za metr kwadratowy powierzchni), a także częściej wybierane pod inwestycje.

Jarosław KaczyńskiDeweloperzy nie kwapią się do budów. Kaczyński to sobie zapamięta

Przygnębiający spadek zdolności kredytowej 

Rodzin, szukających większych mieszkań, na takie zakupy po prostu już nie stać. Z jednej strony odstraszać może wysokość miesięcznych rat kredytu przy tak wysokich stopach procentowych, z drugiej, przeciętna zdolność kredytowa drastycznie spadła. Według niedawnych wyliczeń HRE Investments w listopadzie zdolność przykładowej trzyosobowej rodziny wyniosła 427 tys. zł. Wprawdzie nieco więcej niż latem tego roku (wtedy było to poniżej 400 tys. zł), ale wciąż drastyczniej mniej niż jeszcze rok-dwa lata temu. Latem 2020 roku taka przeciętna zdolność oscylowała w okolicach 750 tys. zł. A mieszkania są droższe niż wtedy. 

Budowa mieszkań. Zdjęcie ilustracyjne.Coraz więcej Polaków nie radzi sobie z kredytem mieszkaniowym

- Wysokie stopy procentowe, zaostrzenie wymogów regulacyjnych oraz obawy przed skutkami spowolnienia gospodarczego, skutecznie i na dłużej zamroziły popyt na kredyty mieszkaniowe - mówi Waldemar Rogowski. Jego zdaniem, "w grze jest raczej scenariusz negatywny". By rynek kredytów hipotecznych się odbudował, wzrosnąć musiałaby zdolność kredytowa, a ta zależy od stóp procentowych, wynagrodzeń, cen mieszkań i kosztów utrzymania. - Na ten moment najbardziej prawdopodobny jest spadek cen nieruchomości, wynagrodzenia realnie od kilku miesięcy spadają, a stopy procentowe raczej nie zostaną obniżone w najbliższym czasie, podobnie jak inflacja, która raczej jeszcze zwiększy koszty utrzymania gospodarstw domowych - uważa główny analityk BIK.

Ceny mieszkań. Na dużą wyprzedaż nie ma co liczyć

Od razu jednak studzi apetyt na duże przeceny. - W przypadku nieruchomości nie liczyłbym jednak na jakieś spektakularne obniżki rzędu 20-30 proc., które istotnie zwiększyłyby zdolność kredytową, a tym samym pobudziły popyt na kredyty mieszkaniowe - mówi. 

Według danych NBP za trzeci kwartał tego roku, średnia cena transakcyjna (zatem ta, która znalazła się w akcie notarialnym) sprzedaży mieszkań dla siedmiu największych miast (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) wyniosła 11 325 zł/m2 na rynku pierwotnym - to o 17,5 proc. więcej niż w trzecim kwartale zeszłego roku. Na rynku wtórnym, czyli nie od dewelopera, a za mieszkanie "używane" w tych miastach średnio płacono 10 274 zł/m2, o 8,3 proc. więcej niż rok temu. To ujęcie roczne. Jeśli jednak przyjrzeć się ujęciu kwartał do kwartału, można znaleźć miasta (na liście badanych przez NBP 17), w których ceny w aktach notarialnych były już niższe. Więcej na ten temat pisaliśmy w poniższym tekście:

Ceny mieszkań w III kwartale 2022 r.Oto mapa cen mieszkań w Polsce. Widok może być bolesny

Kilka dni temu z kolei pojawił się raport portalu rynekpierwotny.pl za listopad. Wynika z niego, że choć sprzedaż mieszkań siadła, to ich ceny wcale nie. W ubiegłym miesiącu deweloperzy w siedmiu największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Poznań, Katowice) sprzedali niespełna 2,7 tys. mieszkań - o 17 proc. mniej mieszkań niż w październiku. W ciągu 11 miesięcy tego roku łącznie na rynku pierwotnym sprzedano blisko 31 tys. mieszkań, o ponad jedną trzecią mniej niż w tym samym okresie 2021 roku. A ceny? W danych rynekpierwotny.pl widać, że z miesiąca na miesiąc zmieniły się w niewielkim stopniu - wyraźnego spadku nie widać. 

"W tej sytuacji deweloperzy mogą liczyć głównie na inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie lub takich, którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Chcąc spełnić oczekiwania zamożnych klientów, deweloperzy oferują im mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie" - czytamy w raporcie. Warto zwrócić uwagę na to, że portal bada ceny ofertowe, a ostatecznie w wielu przypadkach cena sprzedaży może być niższa. W ostatnim czasie pojawiają się kolejne przykłady kuszenia deweloperów różnymi promocjami. 

DLORA\WydarzeniaTak deweloperzy próbują 'opchnąć' mieszkania. Obniżki nawet 100 tys. zł

Zobacz wideo Czeka nas spadek cen mieszkań? Dr Czerniak: Tak, ale nie będzie to duży spadek
Więcej o: